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Question écrite concernant la problématique des loyers impayés au sein des logements publics.

de
Ariane de Lobkowicz
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1205)

 
Date de réception: 19/04/2023 Date de publication: 05/07/2023
Législature: 19/24 Session: 22/23 Date de réponse: 29/06/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
12/06/2023 Recevable p.m.
 
Question    het nemen vaGrâce aux visites de terrain de notre commission logement, nous avons eu l'opportunité de visiter plusieurs logements publics et avons ainsi pu observer la situation de première main et constater les défis auxquels sont confrontées les familles résidant dans ces logements.

Nous avons pu apprendre au cours de ces visites que des mesures de sensibilisation à la planification financière existaient et il serait, par conséquent, intéressant de savoir si ces mesures sont suffisantes et si elles fonctionnent en observant l’évolution du nombre de loyers impayés.

L'année 2022 a été marquée par une inflation importante et une hausse des coûts énergétiques, mettant en difficulté de nombreuses familles résidant dans ces logements. Dans ce contexte, il est important d'examiner les conséquences de cette situation sur les impayés de loyers et les mesures prises pour y faire face, tout en tenant compte de l'importance d’encourager l’autonomie et la prise en charge personnelle des problèmes financiers par les familles concernées.

Dans cette perspective, je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

1. Quelle est l’évolution des impayés de loyers au sein des logements publics en Région bruxelloise en 2022 par rapport aux années précédentes ?

2. Les gestionnaires de ces logements ont-ils engagé un plus grand nombre de procédures judiciaires en raison des impayés de loyers par rapport aux années précédentes ou, au contraire, n’y a-t-il pas eu de changements significatifs voire même une diminution des procédures de recouvrement ? S’il y a eu augmentation que penser alors des formations de sensibilisation à la planification financière au sein de ces sociétés ?

2.1. Comment se clôturent généralement ces procédures ? A-t-on assisté en 2022 à une augmentation des procédures d’expulsion ?

3. Avez-vous observé de la part des gestionnaires de logements publics une amélioration de leurs rapports avec les locataires pour trouver des solutions durables en cas d'impayés de loyers, sans recourir systématiquement aux procédures judiciaires ?
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Concernant votre première question relative à l’évolution des arriérés de loyers au sein des logements publics en Région bruxelloise en 2022 par rapport aux années précédentes :

- En ce qui concerne tout d’abord la SLRB : un tableau reprenant la situation SISP par SISP a été envoyé au secrétariat de la commission. Je peux déjà vous dire que globalement, en 2022, seules 5 SISP sur les 14 qui ont répondu dans les délais impartis à votre question, ont connu une augmentation des arriérés locatifs ;

- En ce qui concerne le Fonds du Logement : Au 31 décembre 2022, 2.232 contrats étaient en cours dont 1.476 concernaient des logements occupés. Les autres contrats portaient quant à eux, sur des parkings, des commerces, ainsi que sur des contrats dans lesquels une dette à charge des locataires restait ouverte (arriérés, dégâts locatifs ou encore décompte de charges). Dans ces contrats, 443 clients présentent un arriéré pour un montant total de 940.634 EUR (contre 1.032.861 EUR en 2021), allocations de relogement incluses, soit une diminution de presque 9 % de l’arriéré par rapport à 2021.
Concernant l’évolution des procédures judiciaires :

- Pour la SLRB : un tableau a également été envoyé au secrétariat reprenant la situation de chaque SISP. Il n’y a globalement pas de hausse significative des procédures judiciaires. Celles-ci se clôturent généralement par un plan de paiement acté par le juge de paix et respecté par le locataire. L’engagement de procédures judiciaires va souvent de pair avec un suivi par les assistants sociaux, ce qui permet parfois d’annuler la requête introduite et de régler la situation avant une audience en justice de paix.

J’attire par ailleurs l’attention sur le fait que les expulsions ne concernent pas toutes des arriérés locatifs mais peuvent aussi consister en des actes administratifs visant à récupérer des appartements vides mais dont le locataire est parti sans faire d’état des lieux de sortie ou faire suite à des refus non motivés de mutation obligatoire.



De surcroit, l’impact d’un changement de conjoncture sera probablement visible dans le long terme. Il est beaucoup trop tôt pour tirer des postulats en ce premier semestre 2023.
Quant à l’idée de formation à la planification financière, elle semble assez délicate, étant donné le caractère privé de la situation du locataire qu’il serait indécent/irrespectueux de divulguer.

- Pour le Fonds du Logement :

Au 31 décembre 2022, 258 plans d’apurement étaient en cours de remboursement.

Le Fonds tente systématiquement de maintenir le contact avec le locataire défaillant. Au besoin, une guidance sociale et budgétaire est mise en place, lorsque cela est possible et pendant laquelle, de nombreuses explications sont la plupart du temps demandées par le locataire à propos de l’état de ses comptes locatifs.

Lorsque l’arriéré perdure ou augmente, le Fonds porte la question devant le juge de paix compétent, éventuellement après une ultime sommation de payer, adressée par exploit d’huissier de justice.

En 2022, 18 nouvelles procédures judiciaires ont été entamées dont :

- 16 pour arriérés de loyers ;
- 1 pour occupation sans titre ni droit ;
- 1 pour une libération de garantie locative à la suite d’un décès.
Parmi ces procédures :
- Dans 15 dossiers, un plan d’apurement a été fixé et est respecté ;
- Dans 1 dossier, un départ volontaire des locataires a été négocié ;
- Dans 2 dossiers, l’endettement des locataires ne permettait plus de poursuivre la relation avec le Fonds. Malheureusement dans ces dossiers, le Fonds a été contraint de procéder à l’expulsion des locataires.
Une procédure pendante de 2021 s’est soldée également par une expulsion.

Le nombre de procédures entamées était de 18 en 2021, 34 en 2020 et 17 en 2019.

Par ailleurs, et à l’instar des emprunteurs, 13 locataires sont en procédure de règlement collectif de dettes dans le cadre des articles 1675/2 et suivants du Code judiciaire. En 2022, un seul ménage a entamé une telle procédure. 

Enfin, quant à votre dernière question relative aux rapports entre les locataires et les gestionnaires :

- Pour la SLRB : suite à différentes rencontres avec les SISP et leurs fédérations, je peux vous assurer que les SISP et leurs services sont fortement impliqués auprès des locataires. Elles favorisent toujours la recherche de solutions à l’amiable, et ce, de manière pro-active pour multiplier les plans de paiement réalistes en fonction de la situation financière des locataires concernés. L’aide des assistants sociaux est également un appui précieux, avec si besoin, l’orientation vers le CPAS, le recours aux procédures judiciaires étant l’ultime étape, souvent lorsque le locataire refuse de collaborer.
La solution durable – c’est-à-dire le maintien du locataire dans son logement avec une régularité des paiements, reste la clé de voûte de la procédure de récupération des arriérés.

- Pour le Fonds du Logement :

Le contrat de gestion conclu en 2022 avec la Région de Bruxelles-Capitale précise que : « Afin de réduire au maximum les risques de défaillances des locataires ou des emprunteurs et donc de moins-values sur la réalisation d’actifs, le Fonds s’engage à adopter une politique sociale de recouvrement axée sur la prévention, la tentative de recouvrement amiable par le biais notamment de plan d’apurement et si nécessaire l’intervention du CPAS ou de tout autre organisme social concerné.

Il propose au cas par cas la mise en place d’un plan d’apurement permettant le remboursement des sommes dues et, si cela se justifie, l’intervention financière du CPAS ou de tout autre organisme social concerné ;

S’il n’obtient pas les résultats escomptés auprès du débiteur, le Fonds exécute sa créance dans les plus brefs délais, conformément aux dispositions légales applicables aux différentes missions, de manière à éviter autant que possible des situations de surendettement dans le chef du débiteur.».

Depuis quelques années, une gestion plus transversale est mise en œuvre par le Fonds du Logement. Pour chaque cas, différents services collaborent étroitement à la compréhension du problème d’arriérés et à la recherche de la réponse la plus adéquate.

En pratique, le locataire en défaut de paiement reçoit une lettre de rappel. À défaut de régulariser sa situation, il est ensuite mis en demeure. Cette mise en demeure est systématiquement accompagnée par une information relative au mécanisme du règlement collectif de dettes et contient une invitation à prendre contact avec le Fonds afin de convenir d’un plan d’apurement.

En 2022, le service social a mené 120 guidances sociales et budgétaires.