Question écrite concernant l'acquisition conventionnée des logements produits par Citydev
- de
- Pierre-Yves Lux
- à
- Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°1100)
| Date de réception: 13/07/2023 | Date de publication: 13/09/2023 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 22/23 | Date de réponse: 08/09/2023 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 20/07/2023 | Recevable | Bureau élargi du Parlement |
| Question | Citydev a pour mission, dans le cadre des politiques de revitalisation urbaine, de produire et de vendre des logements à des ménages disposant de revenus faibles, modestes ou moyens. La Région bruxelloise subventionne largement ces opérations, ce qui permet que ces logements soient mis en vente à des prix largement inférieurs aux prix du marché. Dans ce cadre, l’acquisition est dite « conventionnée ».
Voici quelques questions qui doivent permettre de définir une vue plus précise de l’évolution des coûts et des subsides pour les logements acquisitifs :
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| Réponse | 1. 4.389 logements conventionnés citydev.brussels, 186 logements sociaux et 373 logements à prix libre, et ce pour la période de 1992 jusqu’à présent. 2. Depuis 1992, il y a eu 903 investisseurs, 49 mises en location via une AIS et 287 reventes. La mise en location via AirBnB est interdite dans les actes de base des immeubles citydev.brussels. La réglementation a fort changé depuis 1992. Dans les années 90, nous étions confrontés à une situation économique complètement différente et citydev.brussels pouvait vendre ses logements soit à des acquéreurs occupants, soit à des acquéreurs investisseurs qui mettaient en location les logements aux conditions citydev.brussels (prix de location maximal et conditions d’accès pour les locataires). L’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 stipulait que les acquéreurs occupants avaient la priorité sur les acquéreurs investisseurs pendant les 6 premiers mois de la commercialisation. L’arrêté du Gouvernement du 26 septembre 2013 prévoit que pendant la première année, les logements ne peuvent être vendus qu’à des acquéreurs occupants et qu’après, ils peuvent éventuellement être vendus à des gestionnaires immobiliers publics. Dans le cas d’une revente pendant le délai d’engagement des conditions citydev.brussels, l’arrêté du Gouvernement du 26 septembre 2013 prévoit ce qui suit : Condition de revente pour les acquéreurs occupants Art. 12. § 1. Par dérogation à l’article 8, § 1er, 5°, et sans préjudice de l’article 13, tout propriétaire d’un logement moyen peut, moyennant justes motifs, être autorisé à revendre son bien avant l’expiration du délai de 20 ans, mais exclusivement à une personne répondant aux conditions de l’article 8, §§ 1er, 1° à 6° et 3. La durée de l’engagement visé à l’article 8, § 1er, 5° sera réduite à celle restant à courir à l’égard du vendeur. § 2. Tout acte de cession d’un logement moyen comporte une clause aux termes de laquelle en cas de revente, dûment autorisée conformément au § 1e, le prix de cette revente ne pourra être supérieur au prix d’achat initial, en ce compris les frais d’acte, la T.V.A. et les droits d’enregistrement, majoré d’intérêts calculés aux taux de la facilité de dépôt de la Banque centrale européenne à compter de l’acte par lequel le vendeur a acquis le bien. Il ne peut être tenu compte d’une éventuelle plus-value. Cependant les frais engagés par le vendeur à l’occasion d’aménagements, d’améliorations ou de modifications apportées à l’immeuble peuvent être pris en compte sur base des pièces justificatives. Le conseil d’administration arrête les modalités de l’acceptation de ces pièces. Tout acquéreur est tenu d’annoncer à la SDRB la mise en vente d’un logement subsidié qui interviendrait avant la fin du délai de 20 ans afin de permettre à la SDRB de publier cette annonce sur son site internet durant un délai de 30 jours ouvrables prenant cours le lendemain du jour de réception de l’annonce. L’acquéreur est aussi tenu d’inviter son notaire à notifier à la SDRB le projet d’acte de vente. § 3. Les conditions d'accès et d'occupation consacrées par le présent arrêté sont imposées à tous les acquéreurs et occupants successifs jusqu'à l'expiration du délai initial de 20 ans. Durant ce délai, ces conditions doivent, selon le cas, figurer dans tous les compromis de vente, les actes authentiques ou les contrats de location. Les stipulations figurant dans les actes précités sont opposables à tout créancier privilégié ou hypothécaire. En cas de vente publique, les conditions précitées devront également figurer dans le cahier des charges de la vente publique. C’est-à-dire que le propriétaire doit d’abord obtenir l’autorisation de revendre son bien. Le conseil d’administration peut également décider de ne pas octroyer d’autorisation. Si une autorisation de revente est octroyée, la revente devra respecter le prix de revente maximal et le nouvel acquéreur devra respecter les conditions d’accès. Dans ce contexte, citydev.brussels exerce une fonction de contrôle. Le non-respect des conditions citydev.brussels déclenchera le mécanisme de sanctions : récupération partielle ou entière du subside (voir point 3), majoré des intérêts légaux. De plus, tant citydev.brussels que les acteurs immobiliers publics disposent d’un droit de préemption. 3. En effet, un contrôle de domiciliation s’effectue pour tous les acquéreurs soumis aux conditions particulières de citydev.brussels qui figurent dans les arrêtés gouvernementaux respectifs. Le non-respect des conditions déclenche le mécanisme de sanctions : Art. 22. § 1. La Région de Bruxelles Capitale ayant financé le subside sur le prix d’achat du logement, la S.D.R.B. ou les tiers avec lesquels elle contracte devront insérer dans les contrats de vente une clause en vertu de laquelle tout acquéreur est redevable à la Région de Bruxelles-Capitale du remboursement d’une somme équivalente à la totalité du subside affecté au logement concerné, augmentée des intérêts au taux légal calculés depuis la passation de l’acte authentique d’achat du bien moyen, au cas où, avant l’expiration du délai de 20 ans, il revend le logement sans respecter les conditions prévues, selon le cas, aux articles 12 et 13 ou 16 et 17. § 2. La S.D.R.B. ou les tiers avec lesquels elle contracte devra insérer dans les contrats de vente à un acquéreur occupant une clause en vertu de laquelle l’acquéreur occupant qui, avant l’expiration du délai de 20 ans : - ne respecte pas son engagement de fixer son domicile légal dans le logement et d’occuper celui-ci en totalité et exclusivement à titre de résidence principale, - met ce logement en location sans respecter les articles 11 et 18, - loue un parking en ne respectant pas les conditions des articles 7, - ou vend un parking sans permettre à la S.D.R.B. d’exercer son droit de préemption ou au-dessus du prix autorisé, doit rembourser à la Région à titre d’indemnité forfaitaire la quote-part de subside affectée au logement ou au parking concerné, augmentée des intérêts au taux légal calculés depuis la passation de l’acte authentique d’achat du bien moyen jusqu’au moment où le non-respect des conditions est avéré. Le remboursement sera inversement proportionnel au nombre d’années complètes pendant lesquelles les conditions auront été respectées. Depuis 1992, il a fallu déclencher la sanction dans 6 dossiers. 4. Le RGPD ne permet pas à citydev.brussels de demander des données auprès des propriétaires après le délai d’engagement. Dans le cadre du contrat de gestion actuel, une étude est néanmoins en cours sur l’impact des activités de rénovation urbaine de citydev.brussels. Lors de ce sondage, les propriétaires ont été interrogés entre autres sur les reventes après le délai d’engagement, mais ces données doivent encore être traitées. |