Question écrite concernant les stratégies de développement du parc de logements de Citydev
- de
- Pierre-Yves Lux
- à
- Rudi Vervoort, Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional (question n°1101)
| Date de réception: 13/07/2023 | Date de publication: 27/09/2023 | ||
| Législature: 19/24 | Session: 22/23 | Date de réponse: 26/09/2023 | |
| Date | Intitulé de l'acte | de | Référence | page |
| 28/07/2023 | Recevable | Bureau élargi du Parlement | ||
| 26/09/2023 | Annexe à la réponse | p.m. | Annexe |
| Question | En matière de développement du parc, il apparaît que la construction neuve et que la rénovation/réhabilitation se côtoient et que plusieurs dispositifs sont mis en œuvre par Citydev : opérations en régie, opérations de promotion, appels à projets à destination du privé, mise à disposition de propriétés foncières, intervention dans le cadre des charges d’urbanisme ou des dispositifs de revitalisation que sont les contrats de quartier durable ou les ZEMU… Enfin, Citydev est aujourd’hui considéré et défini (notamment via son contrat de gestion) comme « un opérateur immobilier public ensemblier » et est aujourd’hui à la fois propriétaire foncier, développeur et revendeur de logements, de plus en plus impliqué dans les grands projets de développement urbain, à l’instar de la Société d’aménagement urbain (SAU).
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| Réponse | J’ai l’honneur de vous apporter les éléments de réponse suivants : La construction de logements peut se faire par citydev.brussels (en direct) ou dans le cadre d’un partenariat public-privé (délégation partielle). Les modes de développement de projets sont de 5 ordres, soit opération en régie, appel à projets, missions déléguées, marché de promotion et charges d’urbanisme. Historiquement, citydev.brussels développait les projets en collaboration avec le privé via des sociétés mixtes, ce mode de fonctionnement a été abandonné dans les années 2000. À ce jour 4.687 logements ont été vendus. Le tableau en annexe reprend par type de développement le nombre de logements produits. L’appel à projets a comme avantage de favoriser une mixité des fonctions, d’étendre le rayon d’action géographique, de donner accès au foncier privé et d’offrir une rapidité d’exécution car le montage du projet est déjà réalisé. Le logement proposé répond aux exigences de qualité règlementaire plus souples que celles de citydev.brussels. Les charges d’urbanisme ont l’avantage d’offrir rapidement un logement à prix inférieur dû à la charge d’urbanisme. Les projets en régie sont réservés aux opérations de moins de 25 logements. Ils consistent en un marché de service suivi d’un marché de travaux. citydev.brussels reste à la manœuvre tout au long du processus de développement. L’inconvénient réside dans la durée d’exécution de ces marchés, minimum 2 ans de plus qu’un marché de promotion, demande une prise en charge complète du financement, un suivi nettement plus important de la commercialisation et du service après-vente. Ce mode d’exécution est le plus lent, le plus énergivore et le plus coûteux. Les opérations en promotion ont remplacé le mode « sociétés mixtes ». C’est le mode le plus utilisé au sein de Citydev. Il allie l’avantage du contrôle de qualité, maitrise financière et rapidité d’exécution. Pour l’exécution des missions déléguées, en fonction de la taille des projets, le marché de promotion ou le marché en régie est d’application. Dans les projets à l’étude, les proportions sont de l’ordre de : Marché de promotion : 60% Régie : 30% Autre : 10% Viendra très bientôt s’ajouter à cette répartition, la quote-part de l’appel à projet (spécifiquement ciblé sur l’emphytéose) en cours actuellement. Citydev.brussels est propriétaire de plus de 100.000 m² de foncier permettant d’assurer les développements futurs. 967 logements sont en cours d’instruction auprès d’Urban pour obtention de permis d’urbanisme. 474 logements sont au stade de conception et 1.273 logements sont au stade de pré-étude. Par ailleurs, mensuellement, le comité d’acquisition se réunit pour analyser les opportunités d’acquisition. En décembre 2022, le montage juridique et les principes de base pour la mise en application de l’emphytéose pour les projets immobiliers de la Rénovation urbaine ont été adoptés. La majorité des projets réalisés jusqu’à ce jour relèvent de logements neufs mais une évolution considérable est en cours avec une multiplication des projets de rénovations (Lavoisier, Vifquin ou Gosset pour citer les principaux). Citydev.brussels a comme missions historiques de soutenir le développement d’activités économiques productives sur le sol de la Région de Bruxelles-Capitale et de contribuer à la régénération urbaine de certains quartiers via la production de logements neufs abordables. Ces dernières années, son rôle s’est considérablement élargi, principalement dans le cadre de développements immobiliers mixtes à plus grande échelle, promouvant la cohabitation des activités productives urbaines (artisanat, réparation, économie circulaire, …) et du logement abordable ainsi que l’addition nécessaire d’équipements (crèches, écoles, sport, …) et d’espaces publics de qualité. Citydev.brussels s’est aussi spécialisé dans l’organisation d’occupations temporaires et s’est vu confier des missions spécifiques dans le cadre du guichet régional des occupations temporaires et de l’hébergement d’urgence. Cet élargissement général de ses missions a eu pour conséquences de lui faire assumer, à l’instar de la SAU, un rôle « d’ensemblier », de véritable aménageur urbain, pour certains de ses projets d’envergure. Mais ce rôle n’est pas requis pour des opérations de plus petite taille ou monofonctionnelles. De la même manière, il peut arriver que citydev.brussels joue uniquement le rôle d’opérateur dans le cadre de projets d’aménagements pilotés par la SAU (zone économique à Josaphat, logements conventionnés aux Casernes ou à Reyers, ….). En définitive, en fonction de la zone concernée ou du programme envisagé, il appartiendra au Gouvernement de choisir l’aménageur adéquat, citydev.brussels étant sans doute plus pertinent lorsque le projet se situe en ZRU et a comme priorité la cohabitation d’activités productives et résidentielles alors que la SAU sera plus pertinente sur les projets où un travail d'ensemblier devra coordonner l'intervention de plusieurs acteurs ou lorsqu’il s’agit de travailler sur des objets immobiliers alternatifs (mixité au-delà du logement ; musée ; équipement ;…) . En tout état de cause, le fait pour la Région de disposer de deux organismes complémentaires capables chacun d’assumer un rôle d’aménageur est plutôt un atout qui devrait diminuer les risques d’engorgement et permettre de tester différentes stratégies opérationnelles. |