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Question écrite concernant la fréquence de l’application des plafonds de loyer dans le secteur des AIS

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1248)

 
Date de réception: 08/08/2023 Date de publication: 16/10/2023
Législature: 19/24 Session: 22/23 Date de réponse: 11/10/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
14/09/2023 Recevable Bureau élargi du Parlement
11/10/2023 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Les articles 16 et 17 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales (AIS) déterminent les montants maximaux des loyers que les AIS peuvent verser aux concédants (c’est-à-dire aux propriétaires-bailleurs leur ayant confié leurs biens en gestion). Ces plafonds de loyer varient en fonction du type de logement (maison ou appartement) et en fonction du nombre de chambres. Lorsqu’un bailleur met un logement en gestion auprès d’une AIS, celle-ci peut accepter d’appliquer un loyer correspondant au loyer maximal prévu dans l’arrêté. Dans certains cas, l’AIS peut toutefois tenter de négocier avec le propriétaire-bailleur en vue d’obtenir les conditions financières les plus avantageuses, et les parties peuvent alors fixer d’un commun accord un loyer inférieur au plafond en raison de certaines caractéristiques du bien (localisation, état général, éléments de vétusté, etc.).

1. Sur la base des dernières données disponibles, pourriez-vous nous indiquer le pourcentage de logements gérés par les AIS pour lesquels le loyer versé au bailleur correspond au loyer maximal fixé par l’arrêté ainsi que le pourcentage de logements gérés par les AIS pour lesquels le loyer versé au bailleur est inférieur au plafond autorisé ? Pourriez-vous également ventiler ces chiffres en fonction du type de logement (studio, appartement ou maison) et en fonction du nombre de chambres à coucher que comptent les habitations ?

2. Pourriez-vous nous fournir un tableau reprenant, pour chacune des 24 AIS bruxelloises agréées, la proportion de logements pour lesquels le « loyer concédant » pratiqué correspond au loyer maximal prévu dans l’arrêté ainsi que la proportion de logements pour lesquels le « loyer concédant » pratiqué est inférieur au plafond ? Les proportions varient-elles sensiblement d’une AIS à l’autre ? Dans l’affirmative, comment expliquez-vous ces variations ?
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Les dernières données disponibles sont celles du relevé au 30/09/2022. En effet, les données arrêtées au 30/09/2023 seront communiquées par les AIS à l’administration entre le 15/10/2023 et le 31/10/2023. Ces données sont celles communiquées par les AIS et une certaine prudence doit être de mise. En effet, hormis une vérification au niveau des valeurs aberrantes, Bruxelles Logement n’est actuellement pas en capacité de revérifier individuellement si chaque loyer indiqué par l’AIS a bien été mis à jour dans le tableau par l’AIS. Ce problème sera toutefois résolu à l’avenir une fois que toutes les AIS auront finalisé l’implémentation du module « loyers » dans HMS. Pour rappel, l’idée est que les AIS puissent générer automatiquement leur tableau reprenant les données pertinentes pour le calcul de leur subvention annuelle à partir d’HMS.

Sur le total de 7.749 logements, pour 7.581 logements (soit 97,83% du total), le loyer versé au concédant était inférieur au loyer maximal fixé par l’arrêté tandis que pour 63 logements (soit 0,81% du total), le loyer versé au concédant était équivalent au loyer maximal fixé par l’arrêté.

Pour 105 logements (soit 1,36% du total), il y a un dépassement du loyer maximal autorisé.


Ce dépassement pour 105 logements s’explique en fait par la temporalité de l’indexation des plafonds de loyers. Conformément à l’article 20 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales, les plafonds de loyers sont indexés chaque année au 1er janvier sur base de l’indice santé du mois d’août précédant l’année de révision. Cela a pour effet qu’en situation de forte inflation, comme ce fut le cas ces derniers mois, les loyers qui étaient à l’origine (presque) égaux au plafond l’ont dépassé au moment où leur indexation a eu lieu, cette dernière ayant dans certains cas eu lieu presque une année après l’indexation du plafond.

A noter qu’il a été tenu compte du fait que certains logements situés en zone à loyer majoré (ZLM) bénéficient d’un plafond plus élevé. Ainsi, pour ces logements situés en zone à loyer majoré, c’est le plafond tenant compte de la majoration « zone à loyer majoré » prévue à l’article 17§2 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 17 décembre 2015 organisant les AIS qui a été pris en compte. Ces logements ne sont donc pas inclus dans ces 105 logements pour autant que le plafond tenant compte de la ZLM n’était pas lui-même dépassé.


Concernant la ventilation par type de logement et par nombre de chambres, celle-ci est disponible en annexe de ce projet de réponse.

Concernant votre seconde question, le tableau demandé est disponible en annexe de ce projet de réponse.

La proportion de logements dont le loyer versé au concédant est équivalent au plafond est relativement faible. La majeure partie des AIS sont ainsi en-dessous du plafond pour l’intégralité de leurs logements. En général, les AIS qui proposent un loyer équivalent au plafond le font en raison des caractéristiques spécifiques du logement (localisation, taille, …) ou du fait qu’il s’agisse de grands ensembles. C’est ainsi notamment le cas pour l’AIS Hector Denis. Les AIS ont néanmoins tout intérêt à payer un loyer au concédant qui soit inférieur au plafond. Cela limite ainsi leurs dépenses et certaines AIS peuvent, de par ce loyer plus faible, envisager par exemple de demander aux locataires de ces logements des loyers plus bas.