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Question écrite concernant les coefficients de loyer dans le secteur du logement social

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1260)

 
Date de réception: 11/09/2023 Date de publication: 07/11/2023
Législature: 19/24 Session: 23/24 Date de réponse: 19/10/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
19/09/2023 Recevable Bureau élargi du Parlement
19/10/2023 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Le loyer de base d’un logement social est un montant annuel qui correspond à un pourcentage du prix de revient actualisé de ce logement pouvant varier entre 3 % et 10 %. Ce pourcentage que l’on appelle le coefficient de loyer est déterminé par la société immobilière de service public (SISP) au 1er janvier de chaque année. Ce coefficient doit être approuvé préalablement à son application par la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB). Il importe de préciser que le montant total des loyers de base doit être compris entre 4,30 et 6 % du prix de revient actualisé de l’ensemble des logements sociaux de la SISP.

1- Pourriez-vous nous indiquer le coefficient de loyer moyen qui a été appliqué dans le secteur du logement social durant les trois dernières années (2021, 2022 et 2023) ? Le coefficient de loyer moyen a-t-il tendanciellement augmenté au cours des vingt dernières années ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous exposer les raisons qui ont conduit les SISP bruxelloises à relever les coefficients de loyer ?

2- Pourriez-vous nous transmettre un tableau reprenant, pour les trois dernières années (2021, 2022 et 2023), le coefficient de loyer moyen appliqué par chacune des seize SISP pour son parc de logements sociaux ? Le coefficient de loyer moyen varie-t-il sensiblement d’une société à l’autre ? Dans l’affirmative, comment expliquez-vous ces variations ?

3- Dans leur rapport final rédigé au début de l’année 2022, les auteurs de la spending review consacrée à la politique du logement social ont recommandé au gouvernement régional bruxellois de modifier le mode de calcul des loyers de base des logements sociaux en vue d’empêcher les SISP d’augmenter les coefficients de loyer. Une telle mesure devrait permettre à la Région d’économiser 7,5 millions d’euros par an. Où en est la réflexion du gouvernement bruxellois au sujet d’une éventuelle révision du mode de fixation des coefficients de loyer ? L’exécutif régional a-t-il décidé de mettre en œuvre la recommandation émise par les auteurs de la spending review ? Le gouvernement a-t-il analysé l’opportunité de fixer lui-même les coefficients de loyer et de ne plus permettre aux SISP de relever lesdits coefficients ?
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Depuis 2014, le coefficient de loyer moyen se situe entre 5.38% et 5.78%. Selon l’article 57 du code du logement, le coefficient de loyer moyen doit se situer entre 4% et 6%.

Une SISP peut décider de maintenir le même coefficient de loyer même si elle effectue des travaux de rénovations. Mais en toute logique, même si la SISP décide de maintenir ce coefficient de loyer « avant travaux », de nouvelles rénovations devraient augmenter le PRA ainsi que les loyers de base des logements.

Chaque année et après chaque augmentation du PRA pour travaux, les SISP peuvent modifier le coefficient de chantier, à savoir le coefficient de loyer, afin d’augmenter ou de diminuer les loyers de base. Si les possibilités d’augmentation sont encadrées par circulaire, les diminutions ne le sont pas. Elles devront néanmoins toutes deux avoir l’accord de la SLRB.

Vous trouverez les coefficients de loyers moyens depuis l’année 2014 jusque l’année 2022 en annexe 1. Les données de 2023 sont indisponibles, les plus récentes s’arrêtant au 31.12.2022.

D’une SISP à l’autre, le coefficient de loyer moyen se situe entre 4.95% et 6.89%. Le coefficient de loyer moyen doit être compris entre 4% et 7%. Les variations entre les coefficients de loyer moyen dépendent des rénovations terminées. Un tableau, en annexe 2, vous est également joint à cette réponse. Pour les mêmes raisons citées plus haut, les données de 2023 sont indisponibles.

Concernant votre dernière question, à la suite de la spending review, un comité stratégique constitué de représentants des SISP, de l’administration et du comité de direction de la SLRB, a été mis en place afin d’élaborer une réflexion générale sur le financement du secteur. Cette réflexion s’oriente autour de plusieurs scénarios dont les méthodes de calcul de loyer. Le coefficient de loyer qui a un impact sur les recettes des SISP via les loyers réels et l’ARS est un paramètre qui fait partie intégrante de la réflexion. Un coefficient de loyer standardisé pour le secteur, mais prenant en compte l’ancienneté des logements, est notamment à l’étude. Un groupe de travail a été constitué et différents scénarios sont actuellement modélisés afin d’obtenir une évaluation chiffrée sur base des différents paramètres.