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Question écrite concernant les logements sortant du parc locatif des agences immobilières sociales

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1292)

 
Date de réception: 30/10/2023 Date de publication: 14/12/2023
Législature: 19/24 Session: 23/24 Date de réponse: 05/12/2023
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
06/11/2023 Recevable Bureau élargi du Parlement
05/12/2023 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    Le secteur des agences immobilières sociales (AIS) doit dresser le 30 septembre de chaque année un inventaire de son parc de logements et il est tenu de le communiquer à l’administration régionale bruxelloise au plus tard le 31 octobre. Il importe de relever que l’augmentation du nombre de logements gérés par les AIS observée d’une année à l’autre doit s’analyser comme une croissance nette, c’est-à-dire un différentiel entre le nombre d’habitations qui sont entrées dans le giron des AIS et le nombre d’habitations qui en sont sorties. En effet, si chaque année, plusieurs centaines de propriétaires bailleurs décident de confier leur(s) bien(s) en gestion à une AIS, il faut néanmoins garder à l’esprit que dans le même temps, un certain nombre de propriétaires choisissent, pour leur part, de retirer leur(s) bien(s) du circuit des AIS au terme de la période de mise en gestion fixée par le contrat et parfois même avant la fin de ladite période. Ainsi, au cours de la période s’étendant du 30 septembre 2021 au 30 septembre 2022, quelque 236 logements ont quitté le portefeuille des AIS bruxelloises.

1- Disposez-vous d’informations à propos de la durée moyenne de prise en gestion des logements par les AIS ? En d’autres termes, combien de temps les logements restent-ils, en moyenne, dans le circuit des AIS ?

2- D’après les données figurant dans l’inventaire du parc locatif des AIS établi le 30 septembre dernier, combien de logements sont-ils sortis du circuit des AIS au cours des douze derniers mois (entre le 30 septembre 2022 et le 30 septembre 2023) ? Pouvez-vous nous transmettre un tableau reprenant, pour chacune des 24 AIS bruxelloises agréées, le nombre de logements ayant quitté le portefeuille durant les douze derniers mois ? Pourriez-vous nous fournir des précisions au sujet du nombre de chambres à coucher que comptent ces habitations ?

3- Les AIS collectent-elles désormais des informations au sujet des raisons qui conduisent les propriétaires bailleurs à retirer leur(s) bien(s) de la sphère des AIS ? Dans l’affirmative, quels sont les motifs les plus fréquemment invoqués par les bailleurs ayant décidé de mettre fin à leur collaboration avec une AIS ?

4- Quelles mesures le gouvernement régional bruxellois a-t-il déjà adoptées, ou prévoit-il d’adopter, en vue d’inciter les propriétaires de logements mis en location par l’intermédiaire d’une AIS à prolonger la durée de mise en gestion et à assurer ainsi la pérennité du parc locatif à finalité sociale ? Où en est la réflexion du gouvernement régional quant à un éventuel allongement de la durée minimale de mise en gestion d’un logement auprès d’une AIS ?
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:

Il n’est pas simple de répondre à votre première question de façon sectorielle, étant donné que les agences immobilières sociales se sont créées progressivement et elles n’ont donc pas toutes le même recul pour établir des statistiques.

De plus, compte tenu de la croissance du secteur qui s’est accélérée depuis ces dernières années, les données ne sont pas encore suffisamment significatives pour un nombre relativement important de logements.

Néanmoins, les propriétaires ne contractualisent généralement pas pour du court terme. Les contrats se renouvellent fréquemment lorsqu’ils ont atteint leur échéance de départ. Sur base d’un coup de sonde réalisé par la FEDAIS auprès des AIS, les durées moyennes sont ainsi évaluées à 10, 15 ou encore 18 ans.

Concernant votre deuxième question, au total, sur base des listings communiqués par les AIS, 274 logements sont sortis du parc AIS entre le relevé au 30 septembre 2022 et celui au 30 septembre 2023.

La répartition des logements perdus pour chaque AIS ainsi que la répartition des logements perdus par nombre de chambres sont disponibles dans l’annexe à cette réponse.

Au niveau du nombre de chambres des logements perdus, il s’agit majoritairement de logements de 0 à 2 chambres, les logements 1 chambre étant les logements perdus les plus nombreux (114 au total). Cela n’est pas surprenant puisque ces logements représentent la majorité des logements dans le parc des AIS. A l’inverse, peu de grands logements sont sortis du parc des AIS mais ce sont également ceux qui sont les moins nombreux dans le parc des AIS.

Il convient toutefois de rappeler que comme le prévoit le §1er de l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant les agences immobilières sociales, les AIS avaient jusqu’au 31 octobre 2023 pour fournir leur inventaire au 30 septembre 2023. Certaines AIS l’ont transmis très tardivement (quelques jours avant le 31 octobre, voire même le 31 octobre pour certaines AIS). Par conséquent, les derniers dossiers sont actuellement toujours en cours de vérification au sein de Bruxelles Logement. Cela explique notamment la présence de certaines anomalies dans les chiffres qui sont communiqués. Celles-ci doivent encore être investiguées mais plusieurs explications sont d’ores et déjà envisagées, comme par exemple des erreurs dans l’encodage du nombre de chambres, des erreurs dans la catégorisation « nouveau logement », une rénovation du logement ayant mené à un changement de typologie de celui-ci, etc.

Ensuite, pour répondre à votre question relative aux raisons de fin de collaboration, la vente d’un bien et le décès du propriétaire en sont les principales. En cas de vente, il n’est pas rare que le nouvel acquéreur décide d’occuper lui-même les lieux, ou opte pour un autre projet que celui de l’AIS. En cas de décès, les héritiers récupèrent généralement le bien pour les membres de leur famille ou ils le revendent.


D’autres raisons fréquentes de fin de collaboration sont :
- l’occupation personnelle par le propriétaire ou un proche ;
- la recherche d’un meilleur rendement sur le marché privé
- la fin de gestion à l’initiative de l’AIS suite à des difficultés de collaboration avec le propriétaire (ex : impossibilité de mener des travaux nécessaires dans un logement).

Concernant votre dernière question, la nouvelle version de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales prévoit notamment un allongement de la grille des loyers pour les grands logements.

En effet, les plafonds de loyers sont actuellement limités à un certain nombre de chambres (5 chambres pour les appartements et 4 chambres pour les maisons). Cela implique donc qu’il est très compliqué pour les AIS de convaincre des propriétaires de très grands logements de mettre leur bien en gestion/location auprès d’une AIS ou de poursuivre le contrat qu’ils ont conclu avec une AIS. En effet, plus le nombre de chambres est élevé et plus la différence entre le plafond de loyer AIS et le loyer que le concédant pourrait obtenir sur le marché privé est grande. Or, c’est justement sur ces typologies de biens que la tension entre l’offre et la demande est la plus forte. Un allongement de la grille des loyers jusqu’à 7 chambres est donc prévu. Cela rendra ainsi la grille des loyers plus avantageuse qu’actuellement pour les concédants.

Concernant la durée minimale de mise en gestion auprès d’une AIS, la nouvelle version de l’arrêté du 17 décembre 2015 organisant les agences immobilières sociales prévoit une durée minimale de 27 ans pour les immeubles ou parties d’immeubles neufs comptant au moins dix logements et bénéficiant d’un taux différencié sur la valeur ajoutée.