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Question écrite concernant les coûts d’exploitation des logements sociaux

de
Joëlle Maison
à
Nawal Ben Hamou, Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement et de l'Égalité des Chances (question n°1359)

 
Date de réception: 04/03/2024 Date de publication: 17/04/2024
Législature: 19/24 Session: 23/24 Date de réponse: 17/04/2024
 
Date Intitulé de l'acte de Référence page
08/03/2024 Recevable Bureau élargi du Parlement
17/04/2024 Annexe à la réponse p.m. Annexe
 
Question    1- Sur la base des données transmises par la SLRB et par les SISP, pourriez-vous nous indiquer les coûts d’exploitation sectoriels moyens d’un logement social pour l’année 2022 ?

2- Les coûts d’exploitation sectoriels moyens par logement social ont-ils tendanciellement augmenté en Région bruxelloise au cours des dernières années ? Dans l’affirmative, la SLRB est-elle parvenue à identifier les facteurs susceptibles d’expliquer la hausse tendancielle des coûts moyens d’exploitation des logements sociaux ?

3- Pourriez-vous nous fournir un tableau reprenant, pour chacune des seize SISP bruxelloises, les coûts moyens d’exploitation par logement social pour l’année 2022 ? Les coûts d’exploitation moyens par logement social varient-ils sensiblement d’une société à l’autre ? Dans l’affirmative, comment expliquez-vous ces variations ?
 
 
Réponse    J’ai l’honneur de vous adresser les éléments de réponse suivants:
En 2022, le coût d’exploitation d’un logement variait entre 3.709€ et 7.650€, avec une moyenne sectorielle de 6.337 €.
Vous trouverez en annexe 1, un graphique reprenant le coût d’exploitation par logement, le nombre de logements ainsi que la moyenne pour chaque SISP.
Entre 2020 et 2021, les coûts d’exploitation par logement sont passés de 5.404€ à 5.487€, ce qui représente une augmentation de 1,54%.
Entre 2021 et 2022, ces mêmes coûts ont augmenté en moyenne de 15,49%, passant de 5.487€ à 6.337€ par logement.
La forte hausse des coûts d’exploitation constatée entre 2021 et 2022 est la conséquence directe des crises successives qui ont frappé la Belgique et plus globalement le monde, dont notamment :
- les impacts de la guerre en Ukraine débutée le 24.02.2022 : problèmes d’approvisionnements, indisponibilités de certains matériaux, … ;

- les impacts de la crise énergétique : la hausse des prix de l’énergie, la hausse des coûts de production – construction – transports ;
- la hausse des coûts salariaux,
- les impacts de la crise financière, la flambée des prix de l’énergie a alimenté la forte inflation et la hausse des taux d’intérêts ; 
- la hausse des coûts occasionnés par l’intensification des politiques de transition énergétique, … ;
Le tableau en annexe présente le coût d’exploitation par logement de chaque SISP :
Il existe des explications objectives à ces écarts qui se situent en partie dans l’hétérogénéité de l’état et des performances du parc locatif de chaque SISP. En effet, les bâtiments les moins performants devraient générer notamment des charges de travaux et de consommations plus importantes.

La maitrise des coûts passe également par une bonne maitrise de la masse salariale, dont le coût varie d’une société à l’autre.

Une étude visant à définir des normes relatives aux frais de fonctionnement des SISP est en cours. Celle-ci analysera les points suivants :


- Le cadre de fonctionnement des SISP dont le degré de maturité en termes de management est jugé élevé : structure dirigeante, organisation interne, gestion des relations avec les locataires, des entretiens, ... ;
- Les facteurs exogènes susceptibles d'influer significativement sur ces coûts (ex. type d'immeubles, répartition des logements par PEB, profil des locataires et de leurs besoins, ...) ;
- Une analyse financière étayée des coûts induits par les caractéristiques des modalités de fonctionnement des SISP sélectionnées et par les facteurs exogènes - comparaisons inter SISP - établissement des données statistiques lesquelles devraient constituer les bases des normes référentielles sectorielles ;
- Une évaluation de l'impact des normes de fonctionnement liées à une organisation et un management optimisé sur la situation financière des différentes SISP, ainsi qu'à l'échelle sectorielle.