Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de omvorming van leegstaande en verouderde kantoren tot betaalbare huisvesting

Indiener(s)
Bianca Debaets
aan
Rudi Vervoort, Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de Promotie van het Imago van Brussel en Biculturele Zaken van gewestelijk Belang (Vragen nr 339)

 
Datum ontvangst: 04/09/2020 Datum publicatie: 26/10/2020
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 19/20 Datum antwoord: 22/10/2020
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
10/09/2020 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag    We worden al langer dan vandaag geconfronteerd met woningnood en een bevolkingsexplosie. Telkens wanneer er cijfers worden gepubliceerd, blijkt de bevolking sneller te groeien dan verwacht. Die enorme en nog steeds toenemende stress op de huisvestingsmarkt zorgt ervoor dat een problematiek als leegstand sterk aangepakt dient te worden. Het omvormen van leegstaande kantoren tot betaalbare huisvesting lijkt alvast een aangewezen instrument om deze druk enigszins te kunnen verlichten. Uit het tweejaarlijks onderzoek van perspective.brussels uit september 2019 bleek dat zo’n 7,5% van de kantoorruimtes in Brussel leegstaan, een aandeel dat in gemeenten als Oudergem en Watermaal-Bosvoorde zelfs oploopt tot 14,5%.

Eerder mocht ik uw collega’s uit de Regering bevoegd voor Stedenbouw en Huisvesting hieromtrent reeds schriftelijk ondervragen (cf. schriftelijke vraag nr. 194 voor de vraag aan Staatssecretaris Smet en schriftelijke vraag nr. 217 voor de vraag aan Staatssecretaris Ben Hamou), maar daarbij werd opgemerkt ‘dat deze vragen in de eerste plaats gesteld te worden aan de Minister-President, bevoegd voor Stedelijke Ontwikkeling en de Staatssecretaris bevoegd voor Wonen.’

Vandaar dat ik u graag volgende vragen stel:

- Beschikt u over cijfers die de huidige stand van zaken wat betreft de leegstand van kantoren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen duiden? Hoe is deze leegstand verdeeld over de verschillende gemeenten?

- Op welke manier integreert u het omvormen van leegstaande en verouderde kantoren tot betaalbare huisvesting in uw bredere beleid omtrent territoriale ontwikkeling om de stress op de Brusselse huisvestingsmarkt te verlichten? Heeft de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI) of perspective.brussels hieromtrent reeds een visie of reflectienota samengesteld?

- In welke mate wordt deze problematiek mee opgenomen en behandeld door het wetenschappelijk comité omtrent huisvesting dat u enkele maanden terug besloot op te richten? Welk overleg en welke samenwerking bestaat hierbij met de diensten die onder de bevoegdheid van de Staatssecretaris voor Huisvesting vallen? Welke bevindingen en/of resultaten kwamen hier reeds uit voort?

- Welke concrete maatregelen heeft u sinds het begin van de legislatuur reeds ondernomen om de omvorming van leegstaande en verouderde kantoren in te zetten ter verlichting van de stress op de Brusselse huisvestingsmarkt? Welke oppervlakte aan leegstaande kantoorruimte werd sinds het begin van de legislatuur reeds omgevormd tot woonruimte (of een andere invulling)? Hebt u reeds besloten hieromtrent bepaalde projectoproepen te lanceren? Zo ja, kan u deze toelichten? Welke concrete acties en middelen voorziet u hiertoe?

- Hebt u reeds overleg gepleegd met uw collega’s bevoegd voor Stedenbouw en Huisvesting om een meer algemene visie op de kantorenmarkt te ontwikkelen? Hoe kan er vermeden worden dat bedrijven nieuwe kantoren laten bouwen zonder dat ze een project hebben voor het geval ze dat gebouw zouden verlaten?

- Op welke manier onderhoudt uw administratie contacten met vastgoedeigenaars of kantoorspecialisten om na te gaan of er bij de uitbouw van hun projecten plaats gemaakt kan worden voor extra huisvestingsmogelijkheden, zoals bij het ZIN-project van Befimmo? Kan u toelichten of er reeds nog meer dergelijke projecten gepland staan?
 
 
Antwoord    De laatste cijfers waar het bestuur op dit ogenblik over beschikt, zijn de cijfers waar u in uw vraag naar verwijst.

De meest recente bron op het vlak van leegstand van kantoren is het Inventimmo-register dat door citydev opgemaakt wordt.

De algemene gegevens die men op de site van Inventimmo terugvindt, hebben betrekking op de verkoop en verhuur van (al dan niet leegstaande) kantoren op het gewestelijk grondgebied. Daarnaast hebben ze ook betrekking op recente kantoren waarvan de omvorming tot huisvesting niet aan de orde komt.

De vastgestelde leegstand is niet representatief voor de leegstaande kantoren die in aanmerking komen om tot huisvesting omgevormd te worden.

De leegstaande kantoren zijn a priori allemaal gelegen in gebieden van het GBP waar huisvesting toegestaan is. In de strategische zones wordt systematisch in een eerste fase een nauwkeurige diagnose opgemaakt om een beeld te krijgen van de behoeften en uitdagingen, samen met de mogelijke pistes om in te grijpen, meer bepaald in het licht van de toestand en de typologie van de bebouwing.

Dit maakt het mogelijk de mogelijkheden tot omvorming te objectiveren:
- De operatie met betrekking tot het RPA Kazernes bestaat erin leegstaande en verouderde kantoorgebouwen om te vormen tot 20.000 m² openbare huisvesting en een maximum van 605 studentenwoningen;
- In het kader van de ontwikkeling van een strategie op het gebied van tijdelijke bezetting in Brussel hebben verschillende actoren samen een handvest van de overheid opgesteld. Mijn kabinet is momenteel de inhoud ervan aan het bestuderen, zodat het dan binnenkort door Perspective verspreid kan worden. Een van de acties die in het handvest opgenomen zijn, bestaat erin “de gegevens over de openbare en particuliere leegstaande ruimten te voeden en met elkaar te kruisen om hun potentieel te benutten”. Dat houdt onder meer in dat men een goede kennis bezit van de mogelijkheden die het grondgebied, met inbegrip van de kantoorgebouwen, te bieden heeft om ze in antwoord op dringende behoeften aan te wenden;
- In het kader van het relance- en herontwikkelingsplan nam Perspective deel aan gesprekken in verband met de opdracht die aan Sohonet werd toevertrouwd om op zoek te gaan naar noodoplossingen om de mensen te herhuisvesten die tijdens de lockdown tijdelijk een onderkomen hadden gevonden in hotels;
- Beaulieu (RPA Hermann-Debroux): gebouwen die momenteel als kantoor in gebruik zijn genomen door de Europese Commissie. Het verordenend luik van het ontwerp-RPA verduidelijkt: “De vloeroppervlakte bestemd voor woningen bedraagt minstens 20% per gebouw. ” Daarbij valt op te merken dat het in dit geval niet om leegstaande kantoren gaat, maar men maakt van het RPA gebruik om een mix van functies aan te moedigen;
- Het RPA Zuid bevat de idee om een aantal kantoorgebouwen om te vormen tot woongebouwen. Het RPA laat evenwel de vraag open of de gebouwen omgevormd dan wel afgebroken/heropgebouwd moeten worden. Deze vraag zal project per project worden bekeken op basis van een nauwkeurige analyse van de bestaande situatie;
- Binnen de perimeter van het Masterplan E40 langs de Kolonel Bourgstraat worden talrijke projecten voor de omvorming van kantoren tot woningen uitgevoerd. Het Masterplan E40 doet in verband met deze projecten een reeks concrete stedelijke aanbevelingen met betrekking tot het hergebruik van de bestaande structuren, de inplanting, de bouwhoogten, de dichtheid, de bebouwbare grondinname, de verhouding tot de openbare ruimte, de toegankelijkheid van de Supersurface en de landschappelijke en architecturale behandeling, samen met een voorstel betreffende het werkproces;
- Het RPA Defensie bestudeert de mogelijkheid om het Defensie-gebouw (+/- 30.000 m²) om te vormen tot een gemengd gebouw (voorzieningen, huisvesting, enz.);
- Het Noordgebied profileert zich als gebied voor innovatie, en dan met name op het vlak van de takken van de circulaire economie die zich toespitsen op bouwmaterialen en de omvorming van kantoorgebouwen tot woningen.

Algemeen neigt de stedelijke strategie er steeds meer naar de circulaire economie als basisprincipe te hanteren, waarbij materialen hergebruikt worden en de voorkeur veeleer uitgaat naar renovatie/reconversie dan naar afbraak.

De mogelijkheid nieuwe gebouwen om te vormen, is een piste voor de toekomt die veeleer aanleunt bij de GSV. In de GSV die in de steigers staat, worden overigens bepalingen voorzien in die aard. Voor meer details nodig ik u uit om u tot mijn collega Pascal Smet te richten die bevoegd is voor Stedenbouw.

Bovendien biedt het besluit van 25 oktober 2018 “tot vaststelling van de toekenningsvoorwaarden en de procedureregels die op de BGHM, de OVM’s, de gemeenten en de OCMW's van toepassing zijn en die onlosmakelijk verbonden zijn met de financiering van aankoop- en ontwikkelingsprojecten van woningen, evenals met projecten voor afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen” deze instellingen de mogelijkheid gebouwen die (onder meer) voor kantoren bestemd zijn aan te kopen met de bedoeling ze te renoveren en er woningen van te maken.

Het werk dat verricht werd in het kader van het Overzicht van het kantorenpark toont trouwens dat heel weinig kantoorgebouwen omgevormd zijn tot sociale of tot betaalbare woningen. De eerste verwezenlijking betreft de Plejadenlaan 11 – 11A, waar het Woningfonds 49 woningen heeft gecreëerd (bouwvergunning afgegeven in 2016).

In dezelfde laan heeft Inclusio (coöperatieve vennootschap) in 2020 een stedenbouwkundige vergunning verworven om een kantoorgebouw om te vormen tot 79 woningen. Inclusio heeft ook een gebouw aangekocht in de Paviljoenstraat om het om te vormen tot 41 woningen die verhuurd zullen worden aan het SVK van Schaarbeek (vergunning verkregen in 2019).

De Regering heeft het Wetenschappelijk Huisvestingscomité 6 maanden gegeven om zijn werkzaamheden te verrichten en verslag uit te brengen over zijn conclusies. Het onderzoek loopt op dit ogenblik en de resultaten zijn nog niet beschikbaar. Het verslag van het Wetenschappelijk Comité wordt samen met zijn conclusies ten laatste tegen het einde van dit jaar verwacht.

Er is voor gezorgd dat de deskundigen onafhankelijk kunnen werken. In dit verband en in samenwerking met Brussel Huisvesting en urban.brussels heeft het Comité een reeks actoren, verenigingen, instellingen en besturen gehoord. De kwestie van de herbestemming van leegstaande kantoren is daarbij door een aantal gesprekspartners aangekaart, sommigen vanuit de invalshoek van de moeilijkheid om panden aan te kopen in vergelijking met de privésector, anderen door te wijzen op de technische moeilijkheid om sommige kantoorgebouwen om te vormen, nog anderen door de noodzaak te onderstrepen over een betere kennis van de leegstaande gebouwen te beschikken.

In het kader van de door perspective.brussels gecoördineerde taskforce Voorzieningen en de door de taskforce uitgevoerde ingrepen hebben verschillende projecten geleid tot het ter beschikking stellen van ruimte, met name kantoorruimte, voor kwetsbare groepen.

Algemeen wordt bij de ontwikkeling van de verschillende strategieën of projecten vooraf met de verschillende actoren en belanghebbenden overleg gepleegd. Dit vindt plaats tussen de actoren in het kader van hun opdracht via de diverse bestaande instrumenten (zoals de richtplannen van aanleg, de projectvergaderingen, ...). Bij die gelegenheid maken de overheden hun ambitie kenbaar met betrekking tot de ontwikkeling van bepaalde gebieden of projecten. De overheden (Perspective, URBAN, BMA) staan op die manier regelmatig in contact met de actoren.

Bovendien bepaalt het BWRO sinds 1 september 2019 in artikel 11/1 dat aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor een project met een totale vloeroppervlakte van meer dan 5.000 m² vooraf ter advies aan de BMA voorgelegd moeten worden. De kans is dus aanzienlijk dat de omvormingen van kantoren tot woningen door de BMA omkaderd worden.