Schriftelijke vraag betreffende de verhouding tussen de werkelijke huurprijzen en de indicatieve huurprijzen.
- Indiener(s)
- Pepijn Kennis
- aan
- Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 383)
| Datum ontvangst: 15/10/2020 | Datum publicatie: 02/12/2020 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 20/21 | Datum antwoord: 01/12/2020 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 26/10/2020 | Ontvankelijk | p.m. |
| Vraag | Zoals u ongetwijfeld weet, is er in november 2019 een Brusselse Burgerassemblee opgericht door Agora. De eerste taak van deze Assemblee was het identificeren van de thema's waaraan de uitgelote Brusselaars zouden werken. Er is gekozen voor het thema huisvesting. Deze Brusselse Burgerassemblee werkt al maanden aan concrete voorstellen om de huidige situatie te verbeteren. In de loop van hun beraadslagingen zijn er bepaalde vragen gerezen over de huurprijzen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het gaat meer specifiek over de stijging van de huurprijzen in Brussel en de maatregelen die de regering heeft genomen om dit fenomeen af te remmen. Ondanks de invoering van indicatieve huurprijzen heeft de BBROW onthuld dat 70% van de huurprijzen hoger was dan de maximale huurprijzen die opgenomen zijn in indicatieve rooster van huurprijzen. Om de kloof tussen stijgende huurprijzen en stagnerende inkomens van de Brusselaars te dichten wordt soms gesproken over het invoeren van geconventioneerde huurprijzen of een dwingend rooster met huurprijzen. Andere gewesten hebben een systeem van huurvergunningen. Dit systeem lijkt te kunnen helpen bij het reguleren van de huurprijzen. - Kunt u uitleggen wat er wordt gedaan om de huren die uitstijgen boven deze van het indicatief huurprijzenrooster terug te brengen tot de indicatieve huurprijzen? - Onderzoekt u de piste van geconventioneerde huurprijzen of dwingende huurroosters? Wat zijn de resultaten hiervan totnogtoe? - Hoe verklaart u deze voortdurende stijging van de toename van de huurprijzen? - Kunt u uitleggen waarom het Gewest heeft besloten het systeem van huurvergunningen af te schaffen in plaats van deze uit te breiden naar de gehele particuliere huurmarkt? |
| Antwoord | De strijd tegen buitensporige huurprijzen is een van de doelstellingen van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering. In dit kader zal er een adviserende paritaire Huurcommissie worden opgericht. Deze commissie kan de opdracht krijgen om, op verzoek van iedere belanghebbende of van de vrederechter bij wie een verzoek tot herziening van een buitensporig huurbedrag aanhangig is gemaakt, de billijkheid van een huurprijs te boordelen. De invoering van deze commissie wordt momenteel besproken in het kader van het Noodplan voor Huisvesting. Om te kunnen functioneren, moet de commissie beschikken over actuele en betrouwbare gegevens. Daarom moet het referentierooster van huurprijzen worden bijgewerkt, zowel methodologisch als praktisch. Momenteel zijn de nodige projecten lopende die zorgen voor enerzijds de actualisering van de gegevens (Observatorium van de huurprijzen), en anderzijds de aanpassing van de gehanteerde methodologie (actualisering van het indicatieve rooster van huurprijzen). De identificatie van alle nodige protocolakkoorden met de betrokken instanties (gewestelijke en federale overheidsbesturen, banksector...) is tevens gestart. Helaas heeft de gezondheidscrisis een impact gehad op het tijdpad van deze twee projecten (Observatiecentrum van de Huurprijzen en actualisering van het referentierooster). De voltooiing van deze projecten was aanvankelijk voorzien voor eind dit jaar, maar moest worden verschoven naar 2021. Er is er nood aan een gewestelijke conventioneringsstrategie die huurders en verhuurders verbindt en die alle instrumenten en beleidslijnen omvat die gericht zijn op het verbeteren van de om de kwaliteit en toegankelijkheid van de woningen. De doelstellingen van dit conventioneringsbeleid zijn: 1. Op korte termijn: de verhuurders aanmoedigen om: een redelijke huurprijs te hanteren; het aantal betaalbare woningen te verhogen (huur onder de referentiehuur, verhuur aan gezinnen met een bescheiden inkomen); de kwaliteit van het huurwoningbestand te verbeteren (via renovatiepremies en energiepremies). 2. Op middellange termijn: de stijging van de huurprijzen tegengaan: Deze piste zal verder onderzocht worden in 2021 waar er allerlei acties en projecten gepland staan: - Een uitvoerbaarheidsstudie voor de uitwerking van een verzekering 'gewaarborgd huurinkomen'; - De samenstelling en start van de werkgroepen met de betrokken actoren; - Legistiek werk omtrent de maatregelen die moeten worden opgenomen in het conventioneringsbeleid; - Het bijwerken van het huurprijsrooster. De vraag over de gestage stijging van de huurprijzen kan niet worden beantwoord omdat Brussel Huisvesting niet over betrouwbare gegevens beschikt. We kunnen veronderstellen dat er een verband is met het schaarse aanbod en de grote vraag op de huurmarkt, in het bijzonder wat betaalbare woningen betreft. In 2013 heeft het Brussels Parlement beslist het sinds de inwerkingtreding van de Brusselse Huisvestingscode verplichte conformiteitsattest op te heffen voor woningen die kleiner zijn dan 28 m² en gemeubelde woningen. Deze opheffing had meerdere redenen: - Aan de ene kant werd vastgesteld dat, ondanks de verplichting, het aantal ingediende attestaanvragen verre van het volledige betreffende segment van de huurmarkt dekte, waardoor de doeltreffendheid en het werkelijke nut van het systeem in het gedrang kwam. Het aantal attesten dat na het verstrijken van de geldigheidstermijn vernieuwd werd, was ook bedroevend laag, wat erop wijst dat zelfs toegewijde verhuurders die de wetgeving op het moment dat ze in werking trad nageleefd hebben, hun inspanningen niet noodzakelijk op lange termijn hebben volgehouden; - Aan de andere kant lieten de middelen waarover de DGHI beschikte niet toe de woningen waarvoor een attestaanvraag werd ingediend ter plaatse te gaan controleren. Slechts een klein aantal van deze woningen werd gecontroleerd, de andere attesten werden afgegeven op basis van de verklaring op eer van de verhuurder. Zelfs zonder bezoek was de administratieve verwerking van deze attestaanvragen erg tijdrovend voor het bestuur, zonder dat dit een meerwaarde opleverde voor de verbetering van de woningen. Sommige verhuurders hebben ook snel begrepen dat het risico op controle en bestraffing erg klein was; - Kortom, mede door de aanzienlijke administratieve last die het zowel voor verhuurders als voor het bestuur teweegbracht, werd het systeem van conformiteitsattesten dat van 2004 tot 2013 van toepassing was te weinig doeltreffend bevonden ten opzichte van het oorspronkelijke doel om de kwaliteit van de verhuurde woningen te verbeteren. Om dezelfde redenen stuit de invoering van een systeem van verhuurvergunningen dat van toepassing zou zijn op de volledige huurwoningenmarkt op meerdere bezwaren: - Om echt doeltreffend te zijn, moeten de aanvragen gevolgd worden door systematische controles ter plaatse of moet in elk geval een aanzienlijk percentage van de woningen gecontroleerd kunnen worden en daar is heel veel personeel voor nodig. Op de vraag of deze controleopdracht aan private certificeerders uitbesteed zou kunnen worden, is het antwoord dat deze cerificeerders voldoende gekwalificeerd zouden moeten zijn en dat er ook voldoende beschikbaar moeten zijn. De erkenning, opleiding, controle en zelfs de bekrachtiging van deze certificeerders zou het bestuur ook handenvol geld kosten en de vergoeding van de certificeerders zou een nieuwe last zijn voor de verhuurders. - Een algemene invoering van een verhuurvergunning zou niet-conforme of zelfs onbewoonbare woningen op de woonmarkt of hun komst erop niet doen verdwijnen. Zelfs al zouden toegewijde en oplettende verhuurders, die (relatief) conforme woningen te huur aanbieden, deze nieuwe verplichting naleven, dan is het nog meer dan waarschijnlijk dat weinig scrupuleuze verhuurders onder de radar blijven en geen enkel initiatief ondernemen om hun woning zowel administratief als technisch in overeenstemming te brengen met de wetgeving, wat het systeem totaal waardeloos maakt in de strijd tegen ongezonde woningen. - De verhuurvergunning zou ook een ongewenst neveneffect kunnen teweegbrengen door de verhuurder de indruk te geven dat hij vrijgesteld is van elke verplichting tot onderhoud en het conform maken van zijn woning tijdens de geldigheidsduur van de vergunning. Een woning die op een bepaald moment nog in orde is met de wetgeving kan echter snel in verval raken en de verhuurder moet continu aandachtig blijven voor de staat van de woning en de gebreken die zouden kunnen opduiken. Er moet ook nagedacht worden over de gevolgen voor de huurder van een weigering, een intrekking of een niet-vernieuwing van een verhuurvergunning en over de respectieve verplichtingen van de overheid en de verhuurder als een huurder naar een andere woning moet verhuizen. We kunnen besluiten dat het niet zozeer de vraag is of een verhuurvergunning zinvol is. Dat is ze in theorie zeker. Het is echter nog maar de vraag: - of het systeem van verhuurvergunningen doeltreffend is om de kwaliteit van de huurwoningen te verbeteren en ongezonde woningen en huisjesmelkers te bestrijden, rekening houdend met de middelen die een dergelijk systeem vereist en de kosten die het teweegbrengt voor de gemeenschap en voor de verhuurders; - dan wel of het niets dan een hoop gedoe zou opleveren. Er kan ook gezocht worden naar tussenoplossingen, zoals het toespitsen van de verhuurvergunningen op woningen die het grootste ongezondheidsrisico vertonen, maar de ervaring met de conformiteitsattesten leert ons dat een doelgerichte aanpak niet volstaat om de doeltreffendheid van het systeem aan te tonen. We moeten dus een kosten-batenanalyse maken om te oordelen of het nodig is een nieuw systeem te ontwikkelen dan wel of de financiële en menselijke middelen beter worden ingezet voor controles en handhaving in plaats van voor de verwerking van administratieve aanvragen. |