Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de betaalbaarheid eerste vastgoedaankoop in Brussel

Indiener(s)
Bianca Debaets
aan
Sven Gatz, Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Financiën, Begroting, Openbaar Ambt, de Promotie van Meertaligheid en van het Imago van Brussel (Vragen nr 386)

 
Datum ontvangst: 23/09/2021 Datum publicatie: 16/11/2021
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 21/22 Datum antwoord: 27/10/2021
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
11/10/2021 Ontvankelijk p.m.
 
Vraag    Verschillende kranten berichtten over de richtlijn die de Europese bankenautoriteit uitvaardigde in juli. Deze richtlijn stipuleert dat wie een lening wilt krijgen voor de aankoop van zijn toekomstige woning deze eerst zal moeten laten schatten alvorens zij een krediet zullen kunnen krijgen. Deze maatregel zou moeten leiden tot minder onverantwoorde risico’s voor banken en een afkoeling van een oververhitte vastgoedmarkt. Specialisten waarschuwen echter voor contraproductieve effecten in de centrumsteden waar woningen vaak lager geschat worden dan hun marktwaarde en het negatieve effect op jonge en eventueel alleenstaande kopers met weinig financiële buffer.

In het regeerakkoord lees ik de volgende passages over dit onderwerp:

  • Het abbattementenstelsel zal worden herzien in lijn met de evolutie van de vastgoedprijzen.

  • Daarnaast wordt, onder dezelfde voorwaarden als voor het abattement, het registratierecht van 1% bij het aangaan van een hypotheek bij een eerste aankoop afgeschaft.

  • Een gunstig fiscaal regime voor registratierechten zal worden ingevoerd voor eigenaars die een nieuwe eigen en enige woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verwerven, teneinde de middenklasse op lange termijn te verankeren

Vandaar dat ik u graag volgende vragen stel:

  • Kan u een overzicht geven van de evolutie van de vastgoedprijzen sinds het begin van de coronacrisis, opgesplitst per woonvorm en gemeente en voor het Gewest in zijn geheel? Welke impact heeft deze evolutie gehad op de Brusselse begroting?

  • Beschikt u over prognoses die de impact van de maatregel van de EBA op de vastgoedprijzen in het Gewest in kaart brengen? Hoe zal dit de betaalbaarheid van wonen beïnvloeden voor eerste kopers in Brussel? Bestudeert u verdere maatregelen om het voor jonge, al dan niet alleenstaande, Brusselaars mogelijk te blijven maken een eigen woning te verwerven in Brussel?

  • Hoever staat u in het dossier van de herziening van het abattementenstelsel in lijn met de evolutie van de vastgoedprijzen? Welk tijdspad stelt u in deze voorop en welk budget trekt u hiervoor uit?

  • Hoever staat u met de afschaffing van het registratierecht van 1% bij het aangaan van een hypotheek bij een eerste aankoop? Welke budgettaire impact zal deze maatregel hebben?

  • Bent u in overleg met collega’s in de Regering omtrent dit dossier? Welke maatregelen liggen op tafel en welke synergiën worden bewerkstelligd?
 
 
Antwoord    In antwoord op deze vragen, kan ik de geachte Volksvertegenwoordigster het volgende meedelen.

Vooreerst wat de vraag naar statistieken over de Brusselse vastgoedprijzen betreft, verwijs ik naar de website van Statbel, het Belgische statistiekbureau, dat op basis van de verkoopakten die werden geregistreerd door de FOD Financiën regelmatig gedetailleerde gegevens publiceert per gewest, gemeente en woonvorm.

Deze statistieken bevestigen, voor zover dit nodig is, dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het duurste gewest is voor alle types woningen. Op basis van de cijfers voor het eerste semester 2021 kosten huizen in gesloten of halfopen bebouwing er 434.500 euro en werden 11.500 euro of 2,7% duurder tegenover dezelfde periode vorig jaar. De mediaanprijs voor huizen in open bebouwing bedroeg 1.100.000 euro (27,9% duurder, maar huizen in open bebouwing vertegenwoordigen maar een klein segment van de Brusselse woningmarkt). De mediaanprijs voor appartementen (veruit het grootste segment van de Brusselse woningmarkt) bedraagt 239.000 euro, een prijstoename van 7,7%.

De gemeente Elsene kent de hoogste mediaanprijs met 750.000 euro. De laagste mediaanprijs is voor de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (295.000 euro).

Op het vlak van de fiscale ontvangsten via het registratierecht op verkopen was 2020 een topjaar met 628 miljoen euro, of een stijging van 15,5% tegenover 2019. Het dient wel gezegd dat in 2020 rekening moet worden gehouden met de verkoop van de Financiëntoren die 81,7 miljoen opbracht. Verder doet ook 2021 het goed: eind oktober halen we reeds 499 miljoen euro.


Noteer dat deze fiscale ontvangsten alle types vastgoed omvatten en niet enkel woningen. Gelet op het feit dat de aanslagvoet in beginsel steeds dezelfde is (12,5%) wordt er geen opdeling per woonvorm bijgehouden.

Komen we nu tot de kern van de zaak. Ik deel ten volle uw bezorgdheid over de nood aan maatregelen die de aankoop van een woning in Brussel blijven aanmoedigen. Voor vele jonge Brusselaars wordt het kopen van een eigen woning haast onbetaalbaar.

Wat de recente richtlijn van de Europese bankenautoriteit betreft over de initiëring en monitoring van leningen dient gezegd dat de Europese regelgeving reeds sinds jaar en dag vraagt dat banken voorafgaandelijk aan het verstrekken van de lening overgaan tot een voorzichtige schatting van de woning. De EBA heeft nu de regels verduidelijkt en geharmoniseerd voor heel Europa. Deze verplichte schatting is een bijkomende indicator om de waarde van de woning te bepalen, waarmee de bank rekening moet houden bij de bepaling van de hoogte van de lening. Het dient ook gezegd dat de meeste banken reeds een voorzichtig beleid voerden en nog steeds over een zekere marge beschikken (35% van de kredieten aan vastgoedstarters mogen het maximum van 90% van de waarde van de woning overschrijden).

Of deze richtlijn veel effect zal hebben op de vastgoedmarkt valt te betwijfelen. De hausse van de prijzen op de Brusselse woningmarkt toont alvast aan dat de vraag sterker blijft dan het aanbod. Maar het valt niet te ontkennen dat vele jonge Brusselse gezinnen die eigenaar willen worden hun geluk ook elders gaan zoeken, in de eerste plaats door de hoge vastgoedprijzen en het geringe aanbod.

De Brusselse Regering wenst dan ook, in de mate van het mogelijke, uitvoering te geven aan het regeerakkoord en het abattementstelsel te herzien in lijn met de evolutie van de vastgoedprijzen.

Het regeerakkoord voorziet inderdaad ook in de invoering van een nultarief in het registratierecht op de vestiging van een hypotheek voor de ontlener die in aanmerking komt voor een abattement. Dit laatste registratierecht genereert jaarlijks in totaal iets meer dan 30 miljoen euro fiscale ontvangsten. Volgens de eerste schattingen zou nagenoeg de helft hiervan betrekking hebben op hypotheekvestigingen tot waarborg van de verkrijging van een woning die heeft kunnen genieten van het abattement. De impact van deze maatregel, indien ze wordt uitgevoerd, kan dan begroot worden op 15 miljoen euro (dit is een ruwe schatting daar het exacte bedrag aan registratierechten - dat werd betaald voor de vestiging van een hypotheek tot waarborg van de aankoop van een woning met toepassing van het abattement - in de statistieken niet kan worden geïsoleerd).

De sanitaire crisis zonder weerga heeft onze budgettaire situatie echter verslechterd en noopt ons er toe onze ambities bij te stellen.

Maar ondanks de crisis en de budgettaire beperkingen, ben ik er mij van bewust dat we het gevoerde beleid verder moeten zetten en de aankoop van een woning moeten faciliteren om de middenklasse in Brussel te behouden, a fortiori omdat een welbepaald ander gewest niet stilzit.

Rekening houdend met voorgaande elementen, heb ik samen met mijn collega bevoegd voor Leefmilieu, onze respectieve diensten de opdracht gegeven om tegen 2023 een bijkomend fiscaal incentive op het vlak van de registratierechten uit te werken tot aansporing van duurzame renovatie.

Eigendomsoverdracht is inderdaad een scharniermoment om renovatiewerken uit te voeren. Een gerichte maatregel laat toe de begrotingsimpact in toom te houden en tegelijkertijd iets bij te dragen tot de klimaatdoelstellingen van het gewest.