Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende de aard van de contractuele relaties tussen de sociale verhuurkantoren en de eigenaars-verhuurders die hun het beheer van een of meer eigendommen hebben toevertrouwd

Indiener(s)
Joëlle Maison
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 940)

 
Datum ontvangst: 11/05/2022 Datum publicatie: 20/09/2022
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 21/22 Datum antwoord: 19/09/2022
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
27/06/2022 Ontvankelijk Uitgebreid Bureau van het Parlement
15/09/2022 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag   

Uit de resultaten van de laatste inventaris van het huurwoningenbestand van de sociale verhuurkantoren (SVK's) blijkt dat de 24 erkende Brusselse SVK’s op 30 september 2021 in totaal 7.419 woningen beheerden. Wanneer een eigenaar-verhuurder beslist om een woning via een SVK te verhuren, kan hij ofwel een hoofdhuurovereenkomst met de SVK sluiten ofwel een beheersmandaat verlenen aan de SVK.

In dat verband wens ik u de volgende vragen te stellen:

1- Kunt u voor de ongeveer 7.419 woningen die op 30 september 2021 via de Brusselse SVK’s werden verhuurd, meedelen voor welk percentage de eigenaar-verhuurder en de SVK een hoofdhuurovereenkomst hebben gesloten en voor welk percentage de verhuurder de voorkeur heeft gegeven aan een beheersmandaat voor de SVK ? Kunt u tevens een tabel bezorgen met voor elk van de 24 erkende Brusselse SVK's het percentage woningen die beheerd worden op basis van een hoofdhuurovereenkomst en het percentage woningen waarvoor een beheersmandaat werd verleend?

2- Wat zijn de respectieve voor- en nadelen van elk van de twee formules (hoofdhuurovereenkomst en beheersmandaat) voor de contracterende partijen?

 
 
 
Antwoord    In de tabel in bijlage vindt u de informatie met betrekking tot het percentage woningen dat is toevertrouwd op basis van een hoofdhuurovereenkomst, alsook het percentage woningen dat is toevertrouwd op basis van een beheersmandaat.

Er moet op worden gewezen dat er in deze tabel vijf categorieën zijn opgenomen:
- Huurovereenkomst;
- Erfpachtovereenkomst of opstalovereenkomst;
- Beheersmandaat;
- Mandaat openbaar beheersrecht;
- Geen overeenkomst (SVK volle eigenaar).

De twee belangrijkste categorieën blijven de "klassieke" huurovereenkomsten en de "klassieke" beheersmandaten, die respectievelijk 62,45% en 35,05% van alle SVK-woningen betreffen, d.w.z. 97,50% van het bestand.


De erfpachtovereenkomsten en opstalovereenkomsten zijn overwegend in de jaren 1990 of begin 2000 gesloten voor zeer lange periodes (doorgaans meer dan 20 jaar).

Er moet ook worden opgemerkt dat het exacte aantal woningen 7.412 woningen bedraagt en niet 7.419 woningen. Het aantal van 7.419 woningen dat eerder was meegedeeld, betrof een voorlopig aantal op het moment dat de laatste controles door de administratie werden uitgevoerd.


Wat de voor- en nadelen van deze twee formules (huurovereenkomst, beheersmandaat) betreft:


In de eerste plaats moet worden benadrukt dat welke optie ook wordt gekozen, ze niet veel verschil zal maken voor de opdracht die het SVK zal vervullen. In beide gevallen zorgt het SVK voor het dagelijks huurbeheer, waarbij de betaling van de huur wordt verzekerd en eventuele tekortkomingen van de huurder worden gedekt. Het belangrijkste verschil is de manier waarop de overeenkomst of de samenwerking met het SVK kan worden beëindigd.


De belangrijkste verschillen zijn de volgende:


è Juridische aard van de overeenkomst:
In het geval van de hoofdhuurovereenkomst is er sprake van een trapsgewijs juridisch systeem (hoofdhuurovereenkomst tussen de eigenaar en het SVK dat de woning huurt; vervolgens overeenkomst voor onderverhuur die het SVK afsluit met de huurder die de woning betrekt). In het geval van een beheersmandaat is er geen sprake van een dergelijk trapsgewijs juridisch systeem (de hoofdhuurovereenkomst wordt gesloten tussen de eigenaar en de huurder die de woning betrekt, waarbij het SVK optreedt namens de eigenaar).
è Duur:
- In het geval van een hoofdhuurovereenkomst wordt de duur vastgelegd. De eigenaar kan afzien van alle in het Burgerlijk Wetboek voorziene mogelijkheden tot vroegtijdige ontbinding, maar dit is niet verplicht.
- In het geval van het beheersmandaat wordt de duur vastgelegd, maar kan er tijdens het mandaat nog over worden onderhandeld. Het is mogelijk het mandaat te beëindigen wegens persoonlijke bewoning van het goed of volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek of wegens een andere reden.  Het mandaat kan de mogelijkheden tot vroegtijdige ontbinding beperken, ook al kan een mandaat in theorie op elk moment worden beëindigd (met een opzegtermijn van 3 maanden).

è Handelen in naam van de eigenaar:
- In het geval van de hoofdhuurovereenkomst is het SVK de hoofdhuurder en treedt zij in principe niet op namens de eigenaar - tenzij het SVK en de eigenaar overeenkomen de taken van het SVK bij de huurovereenkomst uit te breiden. Wanneer er problemen zijn die de eigenaar dient op te lossen, moet het SVK zich wenden tot deze laatste (tenzij in de huurovereenkomst een andere afspraak is gemaakt: de eigenaar kan bijvoorbeeld een bepaald uitgavenbedrag overeenkomen waaronder het SVK kleine werkzaamheden mag uitvoeren zonder zijn voorafgaande toestemming. Deze oplossing zal ervoor zorgen dat er sneller kan worden opgetreden in het belang van zowel de eigenaar als de huurder).
- In het geval van een beheersmandaat treedt het SVK op voor rekening van de eigenaar. In theorie (*) heeft het SVK een ruimere opdracht in het kader van het beheersmandaat - zij staat in voor het volledige huurbeheer, inclusief het oplossen van problemen waarvoor de eigenaar verantwoordelijk is. In het mandaat kan bijvoorbeeld worden bepaald dat het SVK noodzakelijke of nuttige herstellingswerken, bouwwerken of verbeteringen mag uitvoeren zonder de eigenaar te raadplegen. Voor deze dienst mag het SVK de eigenaar eventueel beheerskosten aanrekenen.

(*) "in theorie", want in het geval van de huurovereenkomst kunnen het SVK en de eigenaar ook beslissen om uitgebreidere taken voor het SVK vast te stellen.

è Einde van de overeenkomst met de huurder:
- In het geval van de hoofdhuurovereenkomst eindigt de overeenkomst voor onderverhuur automatisch wanneer de hoofdhuurovereenkomst afloopt (= het SVK moet de huurders herhuisvesten). In principe geldt een opzegtermijn van 6 maanden. 
- In het geval van het beheersmandaat wordt de huurovereenkomst met de huurder, indien dit mandaat afloopt, niet beïnvloed. Bij afloop van het mandaat kan het SVK echter zorgen voor de mutatie van de huurders, binnen de grenzen van haar mogelijkheden.

è Verkoop/overlijden van de eigenaar:
- In het geval van de hoofdhuurovereenkomst wordt de huurovereenkomst met het SVK voortgezet met de erfgenamen/nieuwe koper en is er dus geen sprake van een onmiddellijke impact op de overeenkomst voor de onderverhuur.
- In het geval van het beheersmandaat eindigt het mandaat, maar niet de huurovereenkomst met de huurder die het goed bewoont. Deze overeenkomst wordt voortgezet zonder tussenkomst van het SVK (de erfgenamen kunnen/de nieuwe koper kan echter beslissen om een nieuwe overeenkomst af te sluiten met het SVK).