Schriftelijke vraag betreffende de annulering van de goedkeuring van de erfpacht van het Theater 'Le Public'.
- Indiener(s)
- Alexia Bertrand
- aan
- Bernard Clerfayt, Minister van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, belast met Werk en Beroepsopleiding, Digitalisering, Plaatselijke Besturen en Dierenwelzijn (Vragen nr 1000)
| Datum ontvangst: 28/03/2022 | Datum publicatie: 05/08/2022 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 21/22 | Datum antwoord: 03/08/2022 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 11/07/2022 | Ontvankelijk | p.m. |
| Vraag | Op 10 september 2020 heeft de gemeenteraad van Ukkel een oproep gedaan om erfpacht te verlenen voor een gebouw gelegen aan het Homère Goosensplein. De gemeenteraad legt evenwel bepaalde voorwaarden op, zoals het feit dat het project een "stedenbouwkundige bestemming als voorziening van openbaar belang of als openbare dienst van culturele en recreatieve aard moet krijgen (...)".
Op 23 februari 2022 heeft het gemeentecollege vier dossiers ontvangen en het Théâtre Le Public aangewezen. Dat project kwam er immers als beste uit, gelet op de geplande renovatie van het gebouw waar thans het vredegerecht is gehuisvest, en gelet op de werkgelegenheid en dynamiek in het centrum van Ukkel. De toezichthoudende overheid heeft geen enkele opmerking gemaakt over de beslissing van het gemeentecollege betreffende de erfpacht voor het Théâtre Le Public. Op 17 maart 2022 heeft u echter beslist om de beslissing van de gemeenteraad van Ukkel waarbij de erfpachtovereenkomst werd goedgekeurd, bij besluit in te trekken. Dat is des te verrassender aangezien, voor zover ik weet, niemand, behalve één gemeenteraadslid, beroep heeft aangetekend tegen de beslissing in kwestie. Bovendien waren de voorwaarden zeer duidelijk vermeld in de oproep tot kandidaturen en zowel door de gemeenteraad als de toezichthoudende overheid goedgekeurd. In dat verband wens ik u de volgende vragen te stellen:
|
| Antwoord | Krachtens artikel 10 van de ordonnantie van 14 mei 1998 ter organisatie van de administratieve voogdij van de gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan de Regering met een besluit de handeling annuleren waarmee een gemeentelijke overheid de wet schendt of het algemeen belang schaadt en dit ongeacht of deze handeling al dan niet het voorwerp uitmaakt van een klacht. In dit geval werd de beslissing van 27 januari 2021 waarmee de gemeenteraad van Ukkel de voorwaarden goedkeurt van de erfpacht tussen de gemeente Ukkel en de naamloze vennootschap “H” geannuleerd omdat ze ingaat tegen de principes van goed bestuur, de wet overtreedt en het algemeen belang schendt. En dit omwille van de volgende redenen: In de eerste plaats met betrekking tot de voorwaarden van de erfpacht. De erfpacht die door de gemeenteraad van Ukkel is goedgekeurd, wordt afgesloten met de naamloze vennootschap “H”. Welnu, het project dat ingediend werd door het theater “Le Public” vermeldt enkel het theater “Le Public” en niet de naamloze vennootschap “H”. De huurovereenkomst bevat eveneens nieuwe voorwaarden in vergelijking met deze die oorspronkelijk werden goedgekeurd door de beslissing van de gemeenteraad van 10 september 2019 die de voorwaarden van de projectoproep bepaalt. Deze voorwaarden zijn eveneens van die aard dat ze de naamloze vennootschap “H” bevoordelen ten nadele van de Gemeente. Deze nieuwe voorwaarden kunnen als volgt worden samengevat: - De oproep tot kandidaturen voorzag een erfpacht met een duur van 30 jaar, die in functie van het project verlengd kon worden. De duur van de erfpacht met de naamloze vennootschap “H” wordt op 50 jaar gebracht zonder dat de verlenging van deze duur gemotiveerd wordt; - De erfpacht voorziet een uitzondering op de vrijstellingsclausule van verborgen gebreken die in geval van vervuilde grond die binnen de twee jaar na de ondertekening van het huurcontract ontdekt wordt, de ontbinding van de erfpacht en een schadeloosstelling mogelijk maakte van de schade die door de erfpachter geleden wordt. Een dergelijke clausule die de ontbinding van het contract en de vergoeding van de erfpachter en met name van de reeds verwezenlijkte gebouwen met zich meebrengt, zorgt voor een zowel juridische als financiële onzekerheid voor de Gemeente; - Een clausule van de huurovereenkomst voorziet een vermindering van de canon met maximum 15 % van het bedrag en dit gedurende 22 jaar in de veronderstelling dat de erfpachter geen verhoging zou krijgen van de subsidies die door de Federatie Wallonië-Brussel worden toegekend. De huurovereenkomst voorziet dan ook de vermindering van de jaarlijkse canon in het voordeel van een naamloze vennootschap in de veronderstelling dat een vzw, een derde in het erfpachtcontract, geen verhoging van haar subsidies zou verkrijgen. Niet alleen motiveert de Gemeente het nut van deze canon-vermindering niet op financieel vlak maar deze vermindering zou eveneens als een verdoken subsidie beschouwd kunnen worden; - Een andere clausule voorziet de overname door de gemeente van de plannen, het project en de stabiliteitsstudie van de erfpachter om er alle rechten van te verwerven waardoor het architectonisch project verwezenlijkt kan worden en dit in de veronderstelling dat de stedenbouwkundige vergunning aan de erfpachter wordt geweigerd. Het theater “Le Public” heeft zich kandidaat gesteld voor de oproep tot kandidaturen voor de erfpacht, heeft vrijwillig kosten gedragen voor de indiening van zijn project en het is niet de taak van de Gemeente om een kandidaat schadeloos te stellen in de veronderstelling dat zijn project niet uitvoerbaar is. Daarenboven beoogde de oproep tot kandidaturen culturele en/of recreatieve activiteiten te ontwikkelen in het vroegere gebouw van het Vredegerecht van Ukkel en niet noodzakelijk de oprichting van een theater. Artikel 8 van de huurovereenkomst voorziet de toekenning van een voorkooprecht of van een aankoopoptie voor de erfpachter en dat “om de verkoopprijs te bepalen, de Gemeente rekening zal houden met de vooruitgangsstaat van de terugbetaling door de N.V. “H” van de jaarlijkse afbetalingen van de lening die deze is aangegaan voor de uitvoering van de werken aan de erfpacht”. Aangezien de erfpacht een uitgehold zakelijk recht is, zal de Gemeente enkel de ondergrond kunnen verkopen indien het goed verkocht wordt. Daarenboven zijn, krachtens artikel 3.172 van het Burgerlijk Wetboek, indien de erfpachter bouwwerken of aanplantingen, vrij of verplicht, aankoopt of verwezenlijkt, deze zijn eigendom. Dan zou, volgens de bewoordingen van artikel 8 van het ontwerp van de huurovereenkomst, de Gemeente de kosten van de lening die verbonden zijn aan de financiering van de werkzaamheden en van de bouwwerken waarvan de erfpachter eigenaar is, van de waarde van de ondergrond in vermindering brengen. Met andere woorden zou de Gemeente de ondergrond verkopen terwijl ze aan de naamloze vennootschap “H” de kost zou terugbetalen van een lening die de goederen financiert die eigendom zijn van de N.V. « H ». Het is niet de taak van een gemeentelijke overheid om een lening terug te betalen die door een privévennootschap wordt aangegaan en deze voorwaarde schaadt niet alleen de gemeentefinanciën maar is eveneens een onrechtstreekse steun die aan een onderneming wordt toegekend. Anderzijds wordt de toekenning van dit voorkooprecht niet bepaald in de tijd en beschikt de naamloze vennootschap “H” zoals de zaken er voorstaan onbeperkt over dit recht en zelfs na afloop van de erfpacht-overeenkomst. Artikel 16 van het ontwerp van huur-overeenkomst voorziet dat in geval van onteigening omwille van openbaar nut, de erfpachthouder een verhaalrecht behoudt tegen de verhuurder om zijn schade te vergoeden na aftrek van de vergoeding die door de onteigenende overheid aan de erfpachthouder wordt toegekend. Het is niet de taak van de verhuurder om een erfpachtnemer te vergoeden in geval van onteigening maar wel van de onteigenende overheid. Een dergelijke clausule brengt een financiële onzekerheid voor de Gemeente met zich mee. Ten slotte bevat het ontwerp van huur-overeenkomst een verklaring pro fisco dat de erfpachthouder de vorm heeft van een vzw en er wordt bijgevolg de toepassing van artikel 83, 3° van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten gevraagd. Welnu, de erfpachter is geen vzw maar de naamloze vennootschap “H”. Ten tweede, met betrekking tot de gelijke behandeling. De beslissing van de gemeenteraad van Ukkel beoogt, via een projectoproep, de toekenning van een zakelijk recht, in dit geval van een erfpachtrecht, waarop de reglementering over de aanbestedingen niet van toepassing is. Volgens de constante rechtspraak van de Raad van State moet een dergelijk concessietype noodzakelijkerwijs toegekend worden in naleving van de “algemene beginselen van gelijkheid van behandeling, niet-discriminatie en transparantie”, zoals voorzien door artikelen 10 en 11 van de Grondwet. De Raad van State herinnert er in zijn arrest nr. 246.645 aan dat het transparantieprincipe dat afgeleid is van het principe van gelijke behandeling, oplegt dat de rangschikking die door de Overheid wordt uitgevoerd na het onderzoek van de kandidaatstellingen, gebeurt op basis van criteria die voor de neerlegging ervan bekendgemaakt werden. De doelstelling die zo wordt nagestreefd, is de kandidaten die voordeel willen behalen, in staat te stellen om perfect ingelicht te zijn over de criteria en beoordelingswijzen die in het kader van het onderzoek van de kandidaturen toegepast zullen worden. Met des te meer reden mogen de voorwaarden die voorzien zijn door de Overheid voorafgaand aan de indiening van de projecten ook niet gewijzigd worden na de aanduiding van het winnende project, op straffe van het niet naleven van de gelijke behandeling van de kandidaten. Zoals reeds vermeld, brengt de erfpachtovereenkomst die afgesloten werd tussen de gemeente Ukkel en de naamloze vennootschap “H” nieuwe voorwaarden met zich mee in vergelijking met deze die oorspronkelijk vastgelegd werden bij beslissing van de gemeenteraad van 10 september 2019 tot vastlegging van de voorwaarden van de projectoproep en zijn deze voorwaarden van die aard dat ze de naamloze vennootschap “H” bevoordelen ten nadele van de gemeente. De gemeente Ukkel kan evenwel binnen een termijn van zestig dagen vanaf de datum van de betekening van de beslissing een annulerend beroep aantekenen tegen deze beslissing, eventueel voorafgegaan of vergezeld van een beroep tot schorsing, bij de administratieve afdeling van de Raad van State. Ter conclusie werd de beslissing van de gemeenteraad van Ukkel die de voorwaarden goedkeurt van de erfpachtovereenkomst tussen de gemeente Ukkel en de naamloze vennootschap “H” geannuleerd omdat de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst en de niet-naleving van de algemene beginselen van gelijke behandeling ingaan tegen de principes van goed bestuur, de wet overtreden en het algemeen belang schenden. De kwaliteit van het project dat door het theater Le Public is ingediend, wordt dus niet betwist en er wordt geen enkele bijzondere boodschap naar de culturele instellingen verzonden. Het gaat er me als minister van Plaatselijke besturen om, me ervan te verzekeren dat geen enkele culturele instelling wordt benadeeld door de niet-naleving die in dit geval vastgesteld wordt van de algemene beginselen van gelijke behandeling die door de Grondwet zijn bekrachtigd. Ten slotte, voor wat de uitwisselingen met de Gemeente Ukkel betreft en meer in het bijzonder met het gemeenteraadslid dat het enige beroep heeft aangetekend, bevestig ik dat zijn klacht na ontvangst een bericht van ontvangst heeft gekregen alsook een antwoord na de beslissing van annulatie van de handeling van de gemeenteraad van Ukkel. Er werden stukken van het dossier die niet aan de voogdij werden doorgegeven bij de verzending van de beslissing, aan de gemeente Ukkel gevraagd die deze vervolgens aan de voogdij bezorgd heeft. |