Schriftelijke vraag betreffende de geconventioneerde aankoop van door Citydev geproduceerde woningen
- Indiener(s)
- Pierre-Yves Lux
- aan
- Rudi Vervoort, Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de Promotie van het Imago van Brussel en Biculturele Zaken van gewestelijk Belang (Vragen nr 1100)
| Datum ontvangst: 13/07/2023 | Datum publicatie: 13/09/2023 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 22/23 | Datum antwoord: 08/09/2023 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 20/07/2023 | Ontvankelijk | Uitgebreid Bureau van het Parlement |
| Vraag | In het kader van zijn stadsvernieuwingsbeleid heeft Citydev de opdracht om woningen te produceren en te verkopen aan gezinnen met een laag, bescheiden of middelgroot inkomen. Het Brussels Gewest geeft daar veel subsidies voor. Daardoor kunnen die woningen te koop worden aangeboden tegen prijzen die ver onder de marktprijzen liggen. Een dergelijke aankoop wordt geconventioneerd genoemd.
Hieronder volgen enkele vragen om een duidelijker beeld te krijgen van de evolutie van de kosten en subsidies voor de koopwoningen:
|
| Antwoord | 1. 4389 geconventioneerde citydev-woningen, 186 sociale woningen en 373 woningen aan vrije prijs, en dit voor de periode vanaf 1992 tot heden. 2. Sinds 1992 zijn er 903 investeerders, 49 verhuringen via een SVK en 287 doorverkopen. Verhuur via AirBnb wordt in de basisaktes van de citydev-gebouwen verboden. Het dient vermeld dat de regelgeving sterk wijzigde tijdens de periode 1992-2023. In de jaren ’90 zag de economische marksituatie er helemaal anders uit en mochten er citydev-woningen verkocht worden aan hetzij kopers-bewoners, hetzij kopers-investeerders die de woningen verhuurden aan citydev-voorwaarden (maximale huurprijs en toegangsvoorwaarden huurders). Het regeringsbesluit van 1 juni 2006 bepaalde dat kopers-bewoners de eerste 6 maanden van de commercialisering voorrang kregen op kopers-investeerders. Het regeringsbesluit van 26 september 2013 bepaalt dat er het eerste jaar exclusief verkocht mag worden aan kopers-bewoners en dat nadien eventueel verkocht kan worden aan openbare vastgoedbeheerders. In het geval van een doorverkoop tijdens de gestandhoudingstermijn van de citydev-voorwaarden bepaalt het regeringsbesluit van 26 september 2013 het volgende: Wederverkoopvoorwaarde voor kopers-bewoners Art. 12. § 1. In afwijking van artikel 8, § 1, 5°, en onverminderd artikel 13 kan elke eigenaar van een middelgrote woning die daartoe gegronde redenen heeft, de toelating krijgen om zijn goed te verkopen alvorens de termijn van 20 jaar verstreken is; het goed mag evenwel uitsluitend worden verkocht aan een persoon die voldoet aan de voorwaarden van artikel 8, § 1, 1° tot 6° en § 3. De duur van de verbintenis bedoeld in artikel 8, § 1, 5°, is beperkt tot de restduur die nog geldt ten overstaan van de verkoper. § 2. Iedere akte met betrekking tot de overdracht van een middelgrote woning moet een clausule bevatten die bepaalt dat in geval van wederverkoop, waarvoor naar behoren toestemming moet zijn verkregen overeenkomstig § 1, de wederverkoopprijs niet hoger mag zijn dan de oorspronkelijke aankoopprijs inclusief aktekosten, btw en registratierechten, vermeerderd met intresten berekend tegen het rentetarief van de depositofaciliteit van de Europese Centrale Bank vanaf de datum van de akte waarmee de verkoper het goed gekocht heeft. Er kan geen rekening worden gehouden met een eventuele meerwaarde. De kosten die de verkoper heeft gedaan voor de inrichting, verbetering of aanpassing van het gebouw kunnen echter in aanmerking worden genomen op basis van de bewijsstukken.. De raad van bestuur beslist over de nadere regels voor de aanvaarding van die stukken. Iedere koper is verplicht de verkoop van een gesubsidieerde woning die plaatsheeft voor het aflopen van de 20-jarige termijn aan de GOMB bekend te maken, opdat de GOMB de verkoop zou kunnen publiceren op haar website gedurende 30 werkdagen te rekenen vanaf de dag volgend op de ontvangst van de bekendmaking. Ook moet de koper zijn notaris erom verzoeken de GOMB in kennis te stellen van het ontwerp van verkoopakte. § 3. De toegangs- en bewoningsvoorwaarden die zijn vastgelegd in dit besluit gelden voor alle opeenvolgende kopers en bewoners tot de oorspronkelijke termijn van 20 jaar verstreken is. Gedurende deze termijn moeten deze voorwaarden in alle verkoopovereenkomsten, authentieke akten of huurovereenkomsten, al naargelang het geval, worden opgenomen. De bepalingen in de voormelde akten zijn tegenstelbaar aan alle bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers. In geval van openbare verkoop moeten deze voorwaarden eveneens in het bestek van de openbare verkoop worden vermeld. De eigenaar moet dus om te beginnen de toestemming krijgen om te mogen doorverkopen. De raad van bestuur kan ook beslissen om geen toestemming te verlenen. Indien er toestemming verleend wordt om te mogen doorverkopen moet de doorverkoop gebeuren mits naleving van de maximale doorverkoopprijs en naleving van de toegangsvoorwaarden door de nieuwe koper. citydev oefent hierbij een controlefunctie uit. Bij niet-naleving van de citydev-voorwaarden treedt het sanctiemechanisme in werking: geheel of gedeeltelijke terugvordering van de subsidie (zie punt 3), vermeerderd met wettelijke interesten. Bovendien beschikken zowel citydev als de publieke vastgoedactoren over een voorkooprecht. 3. Er wordt inderdaad een domiciliëringscontrole uitgevoerd bij alle kopers die onderhevig zijn aan de bijzondere citydev-voorwaarden van de respectievelijke regeringsbesluiten en bij niet naleving treedt het sanctiemechanisme in werking : Art. 22. § 1. Aangezien het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de subsidie op de aankoopprijs van de woningen gefinancierd heeft, is de GOMB of de derden waarmee ze een contract afsluit, verplicht in alle verkoopovereenkomsten te bepalen dat de koper aan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een bedrag moet terugbetalen dat gelijk is aan de totale subsidie die is toegekend aan de betrokken woning, vermeerderd met de wettelijke intresten, berekend vanaf het verlijden van de authentieke verkoopakte van het middelgrote goed, indien hij vóór het verstrijken van de termijn van 20 jaar de woning verkoopt zonder aan de voorwaarden te voldoen van artikelen 12 en 13 of artikelen 16 en 17, al naargelang het geval. § 2. De GOMB of de derden waarmee ze een contract afsluit, moeten in de verkoopovereenkomsten met een koper-bewoner opnemen dat de koper-bewoner die vóór het verstrijken van de termijn van 20 jaar: - zich niet houdt aan de verplichting om zijn wettelijke woonplaats te vestigen in de woning en ze geheel en uitsluitend als hoofdverblijfplaats te bewonen, - de woning te huur stelt zonder naleving van artikelen 11 en 18, - een parkeerplaats verhuurt zonder naleving van de voorwaarden van artikel 7, - of een parkeerplaats verkoopt zonder de GOMB de kans te geven haar voorkooprecht uit te oefenen of boven de toegelaten prijs, bij wijze van forfaitaire vergoeding aan het Gewest het aandeel van de subsidie dat is toegewezen aan de desbetreffende woning of parkeerplaats, moet terugbetalen, vermeerderd met de wettelijke intresten, berekend vanaf het verlijden van de authentieke verkoopakte van het middelgrote goed tot het moment waarop de niet-naleving van de voorwaarden is vastgesteld. De terugbetaling is omgekeerd evenredig met het aantal volledige jaren waarin de voorwaarden wel in acht werden genomen. Sinds 1992 tot op heden moest de sanctie geactiveerd worden in uitgevoerd in 6 dossiers. 4. Omwille van de GDPR-wetgeving is citydev niet gemachtigd om na het verstrijken van de gestandhoudingstermijn gegevens op de vragen bij de eigenaars. In het kader van de huidige beheersovereenkomst wordt er wel een studie uitgevoerd naar de impact van Stadsvernieuwingsactiviteiten van citydev. Deze bevraging peilt bij de eigenaars die deelnemen aan de enquête o.a. naar gegevens over doorverkoop na de gestandhoudingstermijn maar de gegevens hieromtrent moeten nog verwerkt worden. |