Schriftelijke vraag betreffende citydev's strategieën voor woningbouw
- Indiener(s)
- Pierre-Yves Lux
- aan
- Rudi Vervoort, Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke regering, belast met Territoriale Ontwikkeling en Stadsvernieuwing, Toerisme, de Promotie van het Imago van Brussel en Biculturele Zaken van gewestelijk Belang (Vragen nr 1101)
| Datum ontvangst: 13/07/2023 | Datum publicatie: 27/09/2023 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 22/23 | Datum antwoord: 26/09/2023 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 28/07/2023 | Ontvankelijk | Uitgebreid Bureau van het Parlement | ||
| 26/09/2023 | Bijlage aan het antwoord | p.m. | Bijlage |
| Vraag | Wat de uitbouw van het woningenbestand betreft, blijkt dat nieuwbouw en renovatie/rehabilitatie hand in hand gaan en dat Citydev verschillende maatregelen treft: verrichtingen in eigen beheer, promotieacties, projectoproepen tot de privésector, terbeschikkingstelling van gronden in eigendom, ingrepen in de stedenbouwkundige lasten of herwaarderingsmaatregelen zoals de duurzame wijkcontracten of OGSO’s... Tot slot wordt Citydev vandaag beschouwd en gedefinieerd (met name in de beheersovereenkomst) als een "coördinerende openbare vastgoedoperator" en is de instelling zowel grondeigenaar als projectontwikkelaar en verkoper van woningen, die steeds meer betrokken is bij de grote stedenbouwkundige projecten naar het voorbeeld van de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI).
|
| Antwoord | Ik heb de eer u het volgende antwoord mee te delen: Woningen worden gebouwd door citydev.brussels zelf of op basis van een publiek-private samenwerking (gedeeltelijke delegatie). Projecten kunnen op vijf manieren worden ontwikkeld: in eigen beheer, via een projectoproep, een gedelegeerde opdracht, een promotieopdracht of stedenbouwkundige lasten. Vroeger werkte citydev.brussels voor de ontwikkeling van projecten samen met gemengde privébedrijven, maar het is daarmee in de jaren 2000 gestopt. Tot nu toe zijn er 4.687 woningen verkocht. Bijgevoegde tabel toont hoeveel woningen er op basis van elke ontwikkelingsformule zijn gebouwd. Een projectoproep biedt als voordeel dat het op basis daarvan mogelijk is om verschillende functies met elkaar te vermengen, binnen een ruimer geografisch gebied te werken, toegang te krijgen tot privégronden en een snelle uitvoering te waarborgen, omdat het projectkader al vorm heeft gekregen. De aangeboden woningen voldoen aan reglementaire kwaliteitseisen die soepeler zijn dan die voor citydev.brussels. Stedenbouwkundige lasten houden dan weer het voordeel in dat het op basis daarvan mogelijk is om snel een woning tegen een lagere prijs aan te bieden. Projecten in eigen beheer komen alleen voor wanneer het gaat om minder dan 25 woningen. Daarbij worden achtereenvolgens een dienstenopdracht en een opdracht voor de aanneming van werken uitgeschreven. Citydev.brussels houdt gedurende het hele ontwikkelingsproces de touwtjes in handen. Het nadeel van deze formule is dat de uitvoeringstermijn van de bijhorende opdrachten minstens twee jaar langer is dan die van een promotieopdracht, dat de financiering volledig voor eigen rekening moet worden genomen en dat de verkoop en de dienst na verkoop veel sterker moeten worden opgevolgd. Dit is de traagste, de meeste inspanningen vergende en de duurste uitvoeringswijze. De promotieopdrachten zijn in de plaats gekomen van de samenwerking met “gemengde bedrijven”. Dat is de methode die Citydev het vaakst toepast. Het voordeel is dat zij gepaard gaat met kwaliteitscontrole, vat op de financiering en snelheid van uitvoering. Voor de uitvoering van gedelegeerde opdrachten wordt, al naargelang de omvang van het project, geopteerd voor een promotieopdracht of een opdracht in eigen beheer. Voor de projecten die zich momenteel in de onderzoeksfase bevinden, worden verhoudingsgewijs de volgende formules toegepast: Promotieopdracht: 60% Eigen beheer: 30% Andere: 10% In die verdeling zal zeer binnenkort ook sprake zijn van een percentage projecten op basis van de projectoproep (met betrekking tot erfpacht) die op dit ogenblik loopt. Citydev.brussels is eigenaar van meer dan 100.000 m² gronden waarop in de toekomst projecten kunnen worden ontwikkeld. Urban.brussels onderzoekt momenteel de plannen voor de bouw van 967 woningen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is aangevraagd. Momenteel loopt de ontwerpfase voor 474 woningen en worden voor nog eens 1.273 woningen voorafgaande studies uitgevoerd. Voorts komt het aankoopcomité maandelijks samen om te onderzoeken welke aankoopmogelijkheden zich aandienen. In december 2022 werden de rechtsregeling en de basisbeginselen in verband met de toepassing van de erfpachtformule voor de vastgoedprojecten van de afdeling Stadsvernieuwing goedgekeurd. De meeste projecten die tot op vandaag zijn gerealiseerd, bestaan uit nieuwbouwwoningen, maar er tekent zich een merkbare evolutie af. Zo neemt het aantal renovatieprojecten sterk toe (Lavoisier, Vifquin en Gosset om de belangrijkste te noemen). Citydev.brussels heeft als historische opdracht om de ontwikkeling van economische productieactiviteiten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te ondersteunen en bij te dragen tot de stedelijke heropleving van bepaalde wijken door betaalbare nieuwe woningen te bouwen. De voorbije jaren werd de rol van deze instelling aanzienlijk uitgebreid en dan vooral bij grootschalige gemengde vastgoedprojecten, waarbij ernaar gestreefd wordt om stedelijke productieactiviteiten (ambachten, hersteldiensten, kringloopeconomie, enz.) en betaalbare woningen naast elkaar te laten bestaan en daar ook nog eens de nodige voorzieningen (kinderdagverblijven, scholen, sportinfrastructuur, enz.) en kwaliteitsvolle openbare ruimten aan toe te voegen. Citydev.brussels heeft zich ook gespecialiseerd in de organisatie van tijdelijke gebruiksprojecten en voert enkele specifieke opdrachten uit voor het gewestelijk loket voor tijdelijke gebruiksbestemmingen en noodhuisvesting. Door die algemene uitbreiding van haar opdrachten vervult deze instelling, net zoals de MSI, in een aantal van haar grootschalige projecten de rol van “coördinator” en stadsplanner. Die rol hoeft het echter niet te spelen bij kleinere projecten of projecten waarbij maar één functie wordt ontwikkeld. Zo ook kan het gebeuren dat citydev.brussels in bepaalde stadsinrichtingsprojecten onder leiding van de MSI enkel optreedt als operator (economische zone op Josaphat, geconventioneerde woningen op het kazerneterrein of op de Reyerssite, enz.). De regering kiest, al naargelang de locatie of het vooropgestelde programma, welke instelling verantwoordelijk is voor de stadsplanning. Citydev.brussels komt daarvoor het meest in aanmerking, wanneer het project gelegen is in de zone voor stedelijke herwaardering (ZSH) en het er op de eerste plaats op gericht is om productieactiviteiten en de woonfunctie naast elkaar te laten bestaan, terwijl de MSI de meest zinvolle keuze blijkt te zijn voor projecten waarbij er nood is aan een regisserende partij die het optreden van meerdere instanties coördineert of wanneer er gewerkt wordt rond andere soorten vastgoed (mix van functies naast de woonfunctie; museum; voorziening, enz.). In elk geval is het voor het Gewest een ware troef te beschikken over twee instellingen die elkaar aanvullen en die elk de stadsplanningsrol kunnen vervullen. Dat vermindert het risico op een flessenhalseffect en biedt de mogelijkheid om verschillende operationele strategieën uit te proberen. |