Logo Parlement Buxellois

Schriftelijke vraag betreffende woningen die het huurbestand van de sociale verhuurkantoren verlaten

Indiener(s)
Joëlle Maison
aan
Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 1292)

 
Datum ontvangst: 30/10/2023 Datum publicatie: 14/12/2023
Zittingsperiode: 19/24 Zitting: 23/24 Datum antwoord: 05/12/2023
 
Datum behandeling van het stuk Indiener(s) Referentie Blz.
06/11/2023 Ontvankelijk Uitgebreid Bureau van het Parlement
05/12/2023 Bijlage aan het antwoord p.m. Bijlage
 
Vraag    De sector van de sociale verhuurkantoren (SVK’s) moet elk jaar op 30 september een inventaris opmaken van zijn woningbestand en die uiterlijk op 31 oktober naar de Brusselse gewestelijke administratie sturen. Het is belangrijk om op te merken dat de toename van het aantal woningen dat van jaar tot jaar door de SVK's wordt beheerd, moet worden gezien als een nettogroei, dus als het verschil tussen het aantal woningen dat zich bij de SVK's heeft aangesloten en het aantal dat het SVK-bestand heeft verlaten. Terwijl elk jaar enkele honderden verhuurders beslissen om hun eigendom(men) aan een SVK toe te vertrouwen voor beheer, kiest tegelijkertijd een bepaald aantal verhuurders ervoor om hun eigendom(men) uit het SVK-circuit terug te trekken aan het einde van de in het contract vastgelegde beheersperiode, en soms zelfs voor het einde van die periode. Zo hebben in de periode van 30 september 2021 tot 30 september 2022 ongeveer 236 woningen het Brusselse SVK-bestand verlaten.

1- Beschikt u over informatie over de gemiddelde duur van het beheer van woningen door de SVK’s? Met andere woorden, hoelang blijven woningen gemiddeld in het SVK-circuit?

2- Hoeveel woningen hebben het SVK-circuit de afgelopen twaalf maanden (tussen 30 september 2022 en 30 september 2023) verlaten volgens de inventaris van het SVK-huurbestand die op 30 september werd opgemaakt? Kunt u ons een tabel bezorgen met voor elk van de 24 erkende SVK's in Brussel het aantal woningen dat de afgelopen twaalf maanden het SVK-bestand heeft verlaten ? Kunt u ons details geven over het aantal slaapkamers in deze woningen?

3- Verzamelen de SVK's informatie over de redenen waarom verhuurders hun woning(en) uit het SVK-bestand halen? Zo ja, wat zijn de meest voorkomende redenen die verhuurders aanhalen om hun samenwerking met een SVK stop te zetten?

4- Welke maatregelen heeft de Brusselse regering al genomen of is ze van plan te nemen om eigenaars van woningen die via een SVK worden verhuurd aan te moedigen om de beheersperiode te verlengen en zo de duurzaamheid van het sociale huurbestand te verzekeren? Hoever staat de gewestregering met haar reflectieproces over een eventuele verlenging van de minimumduur van het beheer van een woning door een SVK?
 
 
Antwoord    Ik heb de eer u het volgende antwoord mee te delen:

Het is niet eenvoudig is om uw eerste vraag te beantwoorden voor de hele sector, aangezien de sociale verhuurkantoren stelselmatig zijn opgericht. Ze kunnen voor het opmaken van hun statistieken niet allemaal even ver terugblikken in de tijd.


Gezien de groei van de sector, die de laatste jaren is versneld, zijn de gegevens bovendien nog niet significant genoeg voor een relatief groot aantal woningen.


Verhuurders sluiten doorgaans echter geen overeenkomsten van korte termijn. Overeenkomsten worden vaak verlengd wanneer de oorspronkelijke looptijd is afgelopen. Op basis van een steekproef die de FEDSVK bij de SVK’s hield, wordt de gemiddelde duur op 10, 15 of 18 jaar geraamd.


Wat uw tweede vraag betreft: op basis van de door de SVK’s verstrekte lijsten kan ik u zeggen dat er tussen de inventaris van 30 september 2022 en de inventaris van 30 september 2023 in totaal 274 woningen uit het SVK-woningenbestand zijn gegaan.
De uitsplitsing van de verdwenen woningen per SVK en per aantal slaapkamers is te vinden in de bijlage bij dit antwoord.


Wat het aantal kamers van de verloren woningen betreft, gaat het in de meeste gevallen om woningen met 0 tot 2 slaapkamers. De meeste woningen die uit beheer gaan, hebben 1 slaapkamer (114 woningen in totaal). Dit is niet verwonderlijk, aangezien de meeste woningen in het woningenbestand van de SVK’s eenslaapkamerwoningen zijn. Omgekeerd zijn er weinig grote woningen uit het SVK-bestand gegaan, maar deze zijn ook het minst talrijk in het SVK-bestand.

Er moet echter aan worden herinnerd dat de SVK’s tot 31 oktober 2023 de tijd hadden om hun inventaris van 30 september 2023 door te geven, zoals bepaald in artikel 13, §1 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende organisatie van de sociale verhuurkantoren, Sommige SVK's hebben deze erg laat ingediend (enkele dagen voor 31 oktober, of sommige SVK’s zelfs op 31 oktober). Dit heeft als gevolg dat Brussel Huisvesting nog steeds bezig is met de controle van de laatste dossiers. Dit verklaart waarom er bepaalde afwijkingen zijn in de meegedeelde cijfers. Deze moeten nog worden onderzocht, maar er zijn al een aantal verklaringen naar voren gebracht, zoals fouten bij het ingeven van het aantal slaapkamers, fouten bij het categoriseren van "nieuwe woning", een renovatie van de woning die leidt tot een andere typologie van de woning, enz.





Om te antwoorden op uw vraag over de redenen voor het beëindigen van een partnerschap: de verkoop van een woning en het overlijden van de eigenaar zijn de belangrijkste redenen. Bij een verkoop is het niet ongewoon dat de nieuwe eigenaar besluit het pand zelf te bewonen of voor een ander project kiest dan dat van het SVK. Bij een overlijden recupereren de erfgenamen gewoonlijk de eigendom voor hun familieleden of verkopen ze het.

Andere veel voorkomende redenen om de samenwerking te beëindigen zijn:
- persoonlijke bewoning door de eigenaar of een naaste;
- het zoeken naar een beter rendement op de private markt
- beëindiging van het beheer op initiatief van het SVK als gevolg van een moeilijke samenwerking met de eigenaar (bv. omdat het niet mogelijk is om de nodige werken uit te voeren in de woning).

Wat uw laatste vraag betreft, voorziet de nieuwe versie van het besluit van 17 december 2015 houdende organisatie van de sociale verhuurkantoren met name in een uitbreiding van het rooster met huurprijzen voor grote woningen.

Momenteel worden de huurplafonds immers beperkt tot een bepaald aantal slaapkamers (5 slaapkamers voor appartementen en 4 slaapkamers voor huizen). Dit betekent dat het voor SVK's erg moeilijk is om eigenaars van zeer grote woningen te overtuigen om hun woning in beheer/verhuur te geven bij een SVK of om de overeenkomst die ze hebben met een SVK voort te zetten. Hoe groter het aantal kamers, hoe groter immers het verschil tussen het SVK-huurplafond en de huurprijs die de concessiegever op de private markt zou kunnen krijgen. Juist bij dit soort woningen is de spanning tussen vraag en aanbod het grootst. Daarom wordt voorzien in een uitbreiding van het huurprijzenrooster tot 7 kamers. Dit zal het huurprijzenrooster voor de concessiegevers voordelige
r maken dan nu het geval is.


Wat betreft de minimale duur van het beheer met een SVK, voorziet de nieuwe versie van het besluit van 17 december 2015 houdende organisatie van de sociale verhuurkantoren in een minimale duur van 27 jaar voor nieuwe gebouwen of delen van nieuwe gebouwen met minstens tien woningen die een gedifferentieerd tarief op de meerwaarde genieten.