Schriftelijke vraag betreffende het huurgeschil binnen de OVM Comensia.
- Indiener(s)
- Bertin Mampaka Mankamba
- aan
- Nawal Ben Hamou, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevoegd voor Huisvesting en Gelijke kansen (Vragen nr 645)
| Datum ontvangst: 14/06/2021 | Datum publicatie: 09/09/2021 | ||
| Zittingsperiode: 19/24 | Zitting: 20/21 | Datum antwoord: 29/07/2021 | |
| Datum | behandeling van het stuk | Indiener(s) | Referentie | Blz. |
| 18/06/2021 | Ontvankelijk | p.m. |
| Vraag | De fusie van de Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s) heeft geleid tot een nieuwe situatie van hergroepering en herorganisatie van de woningbestanden die voorheen anders werden beheerd. Wij vernemen dat deze fusie in sommige OVM’s niet lijkt te beantwoorden aan de verwachte doelstellingen, namelijk het verminderen van de beheerskosten om de bewoners een kwalitatief betere woning te kunnen bieden, en het bereiken van de verwachte beheerscriteria. Bijgevolg wil ik u het volgende vragen: • Kunt u ons tot op heden zeggen wat het totale bedrag aan huurachterstanden is dat de OVM Comensia heeft? • Wat is de evolutie van die achterstand? • Wat doet de OVM Comensia om ervoor te zorgen dat het beheer van die huurachterstanden in de meest strikte omstandigheden gebeurt? • Welke juridische kosten brengt het innen van deze achterstanden met zich mee? • Hoe worden de advocatenkantoren aangewezen die belast zijn met de invordering van deze achterstallige bedragen bij de OVM Comensia? |
|||||||||||||||||||
| Antwoord | De tabel toont de bedragen van de huurachterstallen tussen 2017 en 2020.
Comensia beschikt over een dienst met de naam ‘Juridische dienst en geschillen’. Deze dienst staat met name in voor het bestrijden van huurachterstallen, waarbij uithuiszettingen in de mate van het mogelijke worden vermeden. Het doel van deze dienst is om het percentage huurachterstallen voor bestaande huurders onder de drempel van 2% van het omzetcijfer te houden. De ‘Juridische dienst en geschillen’ voeren samen een sterke schuldeisersstrategie en een dynamisch beleid van sociale bijstand in samenwerking met de sociale dienst. Om deze opdracht uit te voeren, beschikt de ‘Juridische dienst en geschillen’ over verschillende actiemiddelen: § Sociale actie, waaronder met name telefonische contacten met huurders, contacten met sociale organisaties (OCMW's, gemeentelijke sociale diensten, ziekenfondsen, ziekenhuizen, O.N.E., kinderbijslagfondsen, enz.) of huisbezoeken door maatschappelijk werkers. Deze activiteiten worden uitgevoerd in samenwerking met de sociale dienst. § Dwangmaatregelen, waaronder met name: o het versturen van betalingsherinneringen en aanmaningen tot betaling; o de verzoeken tot tussenkomst van de advocaat die belast is met het oproepen van de huurder-schuldenaars voor de bevoegde vrederechter teneinde een eventuele minnelijke schikking tussen de partijen, een veroordeling tot het betalen van de verschuldigde sommen en een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen en, o desgevallend, de tenuitvoerlegging van het verkregen vonnis en de vaststelling van een datum voor de uithuiszetting door de gerechtsdeurwaarder. De procedure die bij de maatschappij Comensia wordt toegepast, wordt hieronder beschreven: 1. De huur: Contractueel gezien moet de huur vooraf worden betaald, uiterlijk op de 10e van de lopende maand, krachtens de bepalingen in de huurovereenkomst. Op boekhoudkundig vlak moet de huur vóór de laatste dag van de lopende maand door COMENSIA geïnd worden. 2. De herinneringsbrieven: Aan het eind van de lopende maand worden individuele herinneringsbrieven opgesteld die verstuurd worden naar alle huurders met betalingsachterstallen. Deze brieven zijn onderverdeeld in vier categorieën: - Herinneringsbrieven van niveau 1 voor een huurachterstal van minder dan €250; - Herinneringsbrieven van niveau 2 voor een huurachterstal tussen de €250 en €1000; - Ingebrekestellingsbrieven van niveau 1 voor een huurachterstal tussen de €1.000 en €2000; - Ingebrekestellingsbrieven van niveau 2 voor een huurachterstal van meer dan €2.000. Deze brieven worden verstuurd door de ‘Juridische dienst en geschillen’, die er een handgeschreven notitie bijsteekt waarin de door de huurder te nemen maatregelen worden vermeld: - ofwel het betalen van de totale schuld; - ofwel het eerder in der minne of door de vrederechter opgestelde afbetalingsplan naleven; - ofwel contact opnemen. De dienst blijft deze brieven maandelijks verzenden, zelfs in het geval van een in der minne of door de vrederechter opgesteld afbetalingsplan, zodat de huurder de evolutie van het saldo van zijn rekening kan volgen. In bepaalde specifieke gevallen tracht de ‘Juridische dienst en geschillen’ gelijktijdig met de verzending van de herinneringsbrief telefonisch contact op te nemen met de huurder om hem aan de situatie te herinneren en samen met hem geschikte maatregelen te treffen. 3. De omstandige ingebrekestellingen: De ‘Juridische dienst en geschillen’ zorgt ervoor dat een gepersonaliseerde aangetekende aanmaning tot betaling wordt verzonden naar de huurders bij wie er geen betalingsverrichtingen meer zijn vastgesteld in het dossier. Deze ingebrekestelling verzoekt de huurder opnieuw contact op te nemen met de ‘Juridische dienst en geschillen’. Afhankelijk van de ernst van de situatie van de huurder wordt in de brief vermeld dat indien de huurder zijn situatie niet regulariseert of zich niet aan het afbetalingsplan houdt, het dossier wordt of zal worden doorgestuurd naar de advocaat die belast is met het indienen van een verzoekschrift bij de vrederechter. Dit om ervoor te zorgen dat de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de verschuldigde bedragen en dat de huurovereenkomst gerechtelijk wordt ontbonden. 4. Strafrechtelijke vervolgingen: Om buitensporige betalingsachterstallen te voorkomen, doet cvba COMENSIA een beroep op de vrederechter wanneer de schuld tussen de 1.000 en 2.000 euro bedraagt (afhankelijk van het huurbedrag) of wanneer de schuld ondanks meerdere uitnodigingen tot een minnelijk afbetalingsplan sinds meerdere maanden is gestagneerd. Het dossier wordt dan overgemaakt aan een advocaat. Om dagvaardingskosten te vermijden, dient de ‘Juridische dienst en geschillen’ een verzoekschrift in bij de griffie van de vrederechter, die vervolgens een oproepingsbrief stuurt naar de huurder die voor de rechter moet verschijnen. De huurder wordt sterk aangemoedigd om de hoorzitting bij te wonen, waar hij de kans krijgt om te onderhandelen over een afbetalingsplan. De advocaat is gemachtigd om van de vrederechter de veroordeling van de huurder tot betaling van de verschuldigde bedragen en de kosten (waarvan slechts 40% aan de huurder mag worden doorgerekend) te bekomen, alsook de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens fouten bij de naleving ervan. Als de huurder de hoorzitting bijwoont, kan met de vrederechter over een afbetalingsplan worden onderhandeld. Het vonnis hoeft bijgevolg niet te worden betekend, wat extra kosten voor de huurder vermijdt. Indien de huurder niet op de hoorzitting verschijnt, wordt het vonnis bij verstek gewezen en vervolgens automatisch aan de in gebreke blijvende huurder betekend om bevrijdende verjaring te voorkomen. De kosten van de betekening van het vonnis worden op de rekening van de huurder in mindering gebracht tot een maximum van 40%. Wanneer er sprake is van een vonnis met ontbinding van de huurovereenkomst, is deze ontbinding slechts van kracht indien de schuldenaars de voorschriften van het vonnis niet naleven. Indien het vonnis niet wordt nageleefd, kan de ‘Juridische dienst en geschillen’, met de hulp van de sociale dienst (zie punt 8), echter de eerder gemaakte afspraken aanpassen om ondanks alles uithuiszetting te voorkomen. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële en/of gezinssituatie van de huurder. In 2017 heeft COMENSIA op die manier ongeveer 100 dossiers toevertrouwd aan een advocaat. Voor het jaar 2020 bedroegen de kosten voor advocaten en gerechtsdeurwaarders in totaal 66.976,42 euro. Het grootste deel van de procedure voor de inning van de huurschuldvorderingen wordt intern afgehandeld door de ‘Juridische dienst en geschillen’ van de OVM. Indien er een beroep moet worden gedaan op een advocaat, bereidt deze dienst het gehele dossier en het in te dienen verzoekschrift voor. De advocaat is dus hoofdzakelijk verantwoordelijk voor het pleiten van de dossiers voor de bevoegde rechtbank. |
|||||||||||||||||||